即使對租房市場不太關注的朋友，也應該聽說過BC省為了打壓Airbnb等短租平台，出台了多項政策，尤其是“非自住房不能進行短租”的規定，讓市場上的合法Airbnb數量大幅減少。

此外，溫哥華市政府的短租牌照申請費也從原來的$125暴漲至$1000，並有可能進一步上調。這似乎傳遞出一個信息：短租似乎比長租更賺錢。

(以下文章由網上原文翻譯，文章不代表本報立場)

🔹實情是否如此？做Airbnb累嗎？生意好不好？

從2023年9月到2024年9月，筆者經營Airbnb剛滿一年，結合個人經驗，為考慮成為Airbnb房東的朋友解答一些常見疑問。

🔹短租收益一定高於長租，只要定價合理

媒體此前指出，同樣的房型，短租的年總收益比長租高出20%-50%。經過一年經營，我認為這是正確的結論，但前提是定價合理。Airbnb會智能分析周邊房型，提供合理的定價範圍。以我家位於UBC附近的地下室套間為例：

該套間面積不到400平方英尺，配有獨立廚衛。即使是在“學區地段”，長租的月租難以超過$1300，而過去一年的Airbnb總收入為$22,000，平均每月接近$2000。扣除打掃等時間成本，實際收益仍然高於長租。而且隨著經驗增長，每次打掃僅需30分鐘左右，並不耗時。

🔹Airbnb的最大優勢在於靈活性

許多潛在房東可能認為：雖然Airbnb收益多，但每天打掃太麻煩，不如找個租客長期住著一勞永逸。如果你找到的是通情達理的好租客，長租可能更輕鬆。然而，BC省的租客權利過大，有時即使你想自住或轉租，亦無法趕走租客，需要很長的考量。

但Airbnb則完全不必擔心這些問題。你可以設定最長租期，隨時選擇某些日期不對外出租，或在特定時間調整租金，靈活度非常高。

🔹小戶型房源不易遇到“壞租客”

許多房東擔心的不是收益，而是“壞租客”破壞房屋。報導中提到的“壞租客”多數出現在租下一整棟房子舉辦派對的情況。如果只是出租一間房或套間，且你本人也居住在房內，基本不會遇到這類情況。以我自己為例，出租一年，總計150筆訂單，僅有3-5名租客把房間弄髒，但也只是留下污漬，並未造成嚴重損壞。

🔹淡旺季的區分

是否有明顯的淡旺季，完全取決於房源的地理位置和大小。以UBC為例，並無明顯的淡旺季之分。夏季遊客多，而秋季則有來訪學的教授和陪讀家長。聖誕節時期反而相對冷清，但如果是較大戶型，寒暑假和春假期間應該都不缺生意。

根據我和其他Airbnb房東的經驗，溫哥華的淡季主要是11月和2月，這兩個月降雨多且處於節日前夕，遊客相對較少。

🔹遇到糾紛怎麼辦？

Airbnb的雙向評分機制對處理糾紛非常有幫助。房客和房東都可以互相打分，一旦有房客行為不端，他們的“黑歷史”會影響未來的預訂。反之，若房東處理不當，也會影響後續的業務。遇到爭議時，建議求助Airbnb客服，雙方提供證據，由客服進行裁決。

🔹哪類租客素質最好，哪類最難伺候？

接了足夠多的訂單後，你會發現不同族裔、年齡的租客素質差異明顯。根據我的經驗，最難伺候的是來自美國的中年女性，尤其是白人，她們對細節特別挑剔；其次是黑人租客，雖然這樣說有些敏感，但我遇到的兩次無理投訴都是黑人提出的。

相對而言，加拿大和西歐的老年人素質最高，他們總是把房間打理得井井有條，彬彬有禮。至於亞洲人，表現參差不齊，但總體來說，95%的租客都不會給房東帶來麻煩。

根據地產公司Royal LePage的說法，加拿大外國房屋買家禁令對房屋成本或供應的影響甚微，實際上是利率變動導致房屋銷售量急劇下降。

據BNNBloomberg報導，加拿大的外國買家禁令於2022年1月1日首次生效，原定為期一年，後來延長至2027年1月1日。該政策旨在禁止非加拿大人在本國購買房地產，目的是緩解高昂的房屋成本。

儘管立法禁止外國公民和企業購買住宅物業，但實施數年來卻未能達到預期效果。Royal LePage首席運營官約列夫斯基（Karen Yolevski）在接受BNNBloomberg.ca採訪時表示，這項禁令對房價或供應的影響甚微。她指出：「我們並未看到這項禁令對任何市場產生顯著影響，無論是公寓還是豪華住宅。」

約列夫斯基強調，禁令既無法壓低豪華住宅價格，也無法顯著影響普通住宅的供應或價格。真正影響市場的，是利率的波動。

「這項政策並未實現其初衷，因此我們認為這是一項不必要的政策和禁令。」她進一步解釋。

根據約列夫斯基的估算，外國買家在加拿大整體房屋購買中所佔比例極低。她指出，外國買家（包括在加拿大留學的子女）主要是尋找投資機會或購買鄉村房產，整體購買活動並不活躍。

「在禁令實施前，我們已經看到了兩個問題：首先，我們的住房需求巨大，移民數量多，許多人希望購買房屋，不僅是為了自住，也是作為投資用途；其次，我們的供應不足。」她解釋道，「我們建房的速度跟不上需求，也無法將足夠的房屋推向市場。」

在疫情期間，隨著利率下降，許多人紛紛購房，但自2022年利率回升後，房屋銷售活動開始急劇下降。

「當利率在2022年開始上升時，我們看到銷售活動幾乎是一夜之間急劇減少。買家開始退縮，認為利率上升使房屋變得更加昂貴，房價可能會進一步上升。」她指出。

因此，約列夫斯基認為，外資所有權限制並未對市場供應或銷售量產生顯著影響，並主張取消相關政策限制。

從溫哥華出發，若想欣賞最美的海洋，卻不想前往過於遙遠的地方，您的選擇是？幾乎所有人都會回答：當然是前往加州觀海！如加州一號公路、洛杉磯的聖莫尼卡、聖地亞哥的拉霍亞海灘……這些海灘個個美不勝收，其中一些更是全球頂級的社交媒體打卡地。此外，從溫哥華飛往舊金山或洛杉磯，僅需兩個多小時，票價也不高，絕對值得多次前往觀賞。

然而，您可能不知，在加州北部的俄勒岡州同樣擁有數不清的寶藏海灘——雖然它們的氣候不如加州海灘溫暖，也不那麼知名，但在秀美程度和氣勢上，俄勒岡的海灘更勝一籌！而且，俄勒岡州距離溫哥華比加州更近，從溫哥華出發，可以選擇自駕前往。這些海灘有的距離溫哥華僅需五小時車程，最遠的也不過十小時，一定不會讓您失望！

🔹佳農海灘（Cannon Beach）-俄勒岡海灘的代表

俄勒岡州最具氣勢且離溫哥華相對較近的海灘，非“佳農海灘”莫屬。該海灘擁有高達235英尺的海斯塔克巨岩及其他巨石，矗立於海灘上，氣勢磅礴。佳農海灘範圍廣闊，面對浩瀚的太平洋，周邊有多家度假酒店，價格各異，距離俄勒岡州最大的城市波特蘭僅一小時車程。除了欣賞海景、拍攝壯麗風光外，佳農海灘也是生態愛好者的樂園，因為這裡是風頭海鷗的棲息地。每年六月，佳農海灘會舉辦沙雕節，吸引眾多遊客前來觀賞沙雕創作，讓這個著名景點更加熱鬧。

🔹西海岸（Seaside）-俄勒岡海灘的活動中心

俄勒岡州的西海岸小鎮看似樸實無華，卻是海灘活動的中心，尤其適合年輕家庭。小鎮中心有數不清的冰淇淋店、電子遊戲廳和禮品店，遊客絡繹不絕。西海岸的海濱十分友好，擁有長達兩英里的木板路，當地人稱之為“The Prom”，海灘平靜，遊客還可租車在海邊騎行。夏季，海邊的橙色香鸢尾和紫色紫苑花為整個海灘增添了色彩。

🔹雅哈茨（Yachats）-與世無爭、遠離喧囂

這是一處不為遊客所熟知的美麗海灘，位於雅哈茨小鎮。靜謐的沙灘、壯觀的海蝕柱，周邊更有1778年由英國船長詹姆斯·庫克發現的火山遺跡。在雅哈茨，您可以欣賞到洶湧的海浪、古老的貝塭及千年不變的原始森林。在佩佩圖阿角（Cape Perpetua）眺望遠方，景色令人嘆為觀止。

🔹金色海灘（Gold Beach）-觀賞野生動物的最佳海灘

名為“金色海灘”的俄勒岡州招牌海灘，擁有豐富的漁業和野生動物資源。這裡的鮭魚群眾多，吸引眾多釣魚愛好者前來挑戰。海灘周邊有河流和森林，棲息著各種野生動物，包括鹿、麋鹿、水獺、海狸、白頭鷹和魚鷹。在每年的十二月至四月，您甚至可以在海灘上目睹鯨魚的跳躍！

🔹佛羅倫斯及俄勒岡沙丘（Florence and the Oregon Dunes）-沙丘與海灘的完美搭配

在俄勒岡南部的佛羅倫斯及俄勒岡沙丘，壯麗的沙丘和狂野的海灘共存。若用無人機拍攝，其震撼程度無法用語言形容！佛羅倫斯及俄勒岡沙丘是美國最大的海濱沙丘，最高可達500英尺，沙丘與海灘之間是多種野生動物的棲息地，特別是各類鳥類。這座沙丘海灘還啟發了弗蘭克·赫伯特創作其史詩級科幻小說《沙丘》。體驗沙丘海灘的最佳方式是租用沙丘車或越野摩托車，盡量避免徒步，因為路途實在太遙遠。與佛羅倫斯及俄勒岡沙丘相鄰的佛羅倫斯古城亦頗具韻味，值得您慢慢探索。

🔹曼薩尼塔（Manzanita）-詮釋何為氛圍感的海灘

曼薩尼塔海灘擁有美麗的白沙灘、高級度假村、寧靜的氛圍、悠久的歷史及神秘的沿海雨林，讓您體會何謂“氛圍感”。若想活動筋骨，不妨爬上這裡的尼阿卡尼山（Neahkahnie），俯瞰海灣美景。

🔹布魯金斯（Brookings）-夢想中的詩與遠方

若想在俄勒岡海灘感受加州的溫暖氛圍，距離加州邊境僅六英里的布魯金斯小鎮海灘，擁有您夢想中的詩與遠方。它既有加州海灘的蔚藍與溫暖，又兼具俄勒岡海灘的神秘與氣勢，實為一舉兩得。其中最值得前往的是南端的Pretty Lone Ranch Beach，適合帶上家人在海邊野餐，欣賞布滿三角形海蝕柱的沙質海灣，周圍還有火山岬角和岩石拱門。

🔹班登（Bandon）-海濱樂園

位於河流與海洋交匯處的班登小鎮，被譽為俄勒岡州的“海濱樂園”。班登小鎮的老城區已被改造成風景如畫的港口，適合漫步和品嘗美食；周邊擁有數英里長的沙灘，沙灘上高聳的岩石吸引了各類海鳥聚集。春季，西部的海灘環路上有可能看到鯨魚，在Face Rock州立公園，您可以見到奇觀“人臉石”，而旁邊則有包括Tony’s Crab Shack在內的當地著名海鮮餐廳。

🔹德波灣（Depoe Bay）-俄勒岡觀鯨的首選

最後介紹的德波灣被認為是俄勒岡觀鯨的最佳海灘，距離林肯市以南僅十公里，更被稱為“世界觀鯨之都”。在這裡，您全年都能看到鯨魚，且觀鯨產業成熟，安全無虞。這些俄勒岡州的寶藏海灘，您準備好逐一探訪了嗎？從溫哥華出發，若用8至10天進行環島自駕，便可盡情領略！

根據最新數據顯示，2025年底將有超過20萬名國際學生的畢業後工作許可證（PGWP）到期。渥太華政府正在考慮推出一系列政策，以確保這些學生能夠順利過渡到永久居留身份，應對勞動力市場的需求。

目前，PGWP持有者的數量激增，據加拿大移民、難民及公民部（IRCC）最新統計，加拿大有203,260名國際學生持有將在未來15個月內到期的工作許可證，其中70,000名的工簽將在2024年底前到期。渥太華政府正積極評估如何幫助這些學生更順利地獲取永久居留身份，進一步促進國內經濟發展。

PGWP 是針對加拿大專上學院或大學的國際畢業生所頒發，有效期為9個月至3年不等。過去，快速通道（Express Entry）系統使持有 PGWP 的學生能夠相對容易地申請到永久居留權，該系統以分數綜合排名，並向最高分者發出永久居留申請邀請。然而，隨著疫情後政策的調整，渥太華正在優化該系統，以提高對醫療、技術貿易及 STEM 領域人才的支持，並可能重新考慮對國際學生的優惠政策。

雖然許多PGWP持有者面臨工簽即將到期的壓力，但政府正在研究是否延長工簽有效期，並提供更靈活的政策，以確保符合條件的國際學生能夠繼續在加拿大工作並最終獲得永久居留身份。

渥太華還在考慮重新啟動疫情期間的政策，例如延長工簽有效期，以幫助解決永久居留申請的積壓問題。同時，政府將會重新評估快速通道系統，可能針對不同領域的人才推出新的積分政策，為那些具有加拿大工作經驗及教育背景的國際學生提供更多機會。

雖然政府尚未對具體政策作出決定，但有消息指出，移民部長米勒正計劃在未來數月內宣布一系列新措施，旨在幫助數十萬名臨時居民，尤其是國際學生，順利申請到永久居留身份。

統計數據顯示，隨著加拿大臨時居民數量的增加，該國正面臨著如何平衡臨時居民和永久居民數量的挑戰。截至2024年第一季度，加拿大擁有280萬名臨時居民，這些人群包括國際學生、持有臨時工作許可的人以及庇護申請者。政府正在努力尋找一個可行的解決方案，確保這些臨時居民能夠在未來獲得更多機會，並繼續為加拿大的經濟繁榮作出貢獻。

專家們表示，國際學生對於加拿大經濟和社會發展具有重要意義，政府需要推出更具包容性的政策，以吸引和留住這些高技能人才。渥太華可能會在未來一年內公布具體的政策細節，並進一步優化移民系統，為所有希望成為加拿大永久居民的臨時居民提供更多選擇。

安省即將於9月實施多項新法例，將影響當地居民和國際留學生等群體。根據英文媒體BlogTO報導，安省政府和加拿大聯邦政府計劃推出多項新規，這些規定將影響所有居民。

1. 學校禁用手機與電子煙

自9月起，安省幼稚園至六年級的學生必須全天將手機靜音並置於看不見的地方。早在4月，安省政府就宣布了一項計劃，通過加強全省措施以應對課堂上手機使用造成的干擾，目的是「改善兒童的健康」。

七至十二年級的學生，除非經過老師允許，亦不得在課堂上使用手機。新政策還將社交媒體應用從所有校園設備中移除，並將學生在課堂上的「分心程度」列入成績單。

此外，安省還加強了對學生攜帶電子煙或香煙的規管。自9月起，學生如被發現攜帶這類產品，學校將立即通知家長，並要求學生交出相關物品。安省政府也將撥款3,000萬加元，用於學校安裝電子煙探測器及升級安全設施。

2. 便利店可銷售啤酒和葡萄酒

自9月5日起，所有符合資格的便利店將能夠出售啤酒、葡萄酒、蘋果酒和即飲酒精飲料，這是安省擴大酒精飲品銷售計劃的一部分。到2024年10月31日，符合資格的雜貨店和大型商店也將能夠銷售箱裝酒類。

作為與The Beer Store達成協議的條件之一，安省將向該啤酒連鎖店提供高達2.25億加元的資金，幫助其在未來19個月內完成必要投資，順利過渡至更加開放和便捷的酒精市場。

3. 國際留學生工作時數限制

自今年9月起，國際留學生在校外的工作時數將被限制為每週最多24小時。早在4月，加拿大移民局（IRCC）已對留學生計劃進行改革，旨在防止學生遭受欺詐或經濟困境。當時移民部長Marc Miller宣佈，允許學生每週校外工作超過20小時的臨時政策已於4月30日結束。

今秋，聯邦政府將留學生的每週校外工作時間限制為24小時，以「確保學生優先專注於學業，同時在必要時進行兼職工作」。

位於卑詩省維多利亞市的溫哥華島啤酒廠（Vancouver Island Brewing），成立於1984年，是該省歷史最悠久的精釀啤酒廠之一。然而，隨著租金大幅上漲近35%，這家擁有40年歷史的啤酒廠不得不宣布結束營業。

根據最新消息，該啤酒廠將關閉其位於Government Street的主要工廠，並於11月1日正式停產。此外，該廠的酒吧也將於9月14日結束營運。總經理Thom Riley表示，租金的大幅上漲使酒廠無法繼續維持運營。

為了應對此情況，溫哥華島啤酒廠已與菲利普斯啤酒廠（Phillips Brewing & Malting Company）達成協議，未來將把所有啤酒生產和包裝外包給該公司。Riley強調，雖然生產地點將有所變動，但啤酒的配方與成分將保持不變，因此消費者不會感受到太大的差異。

然而，這項變動將導致酒廠裁員約15人，Riley表示，這是公司不得不面對的艱難決定。

此事件也反映了當地及整個卑詩省內精釀啤酒廠面臨的日益嚴峻的挑戰。隨著成本上升和需求減少，許多啤酒廠正處於經營困境。據加拿大統計局（Statistics Canada）數據顯示，2022-2023財年，加拿大人均啤酒購買量降至1949年以來的最低水平。

燈塔啤酒公司（Lighthouse Brewing Company）共同擁有人Ben Thomas指出，市場需求的下降使得啤酒廠無法維持可持續生產。他透露，該公司在去年11月已裁減了20名員工中的12名。Thomas還表示，儘管成本上升，包括原材料、工資和水電費，但啤酒廠不願將這些額外成本轉嫁給消費者，因為這將進一步打擊銷售。

面對這樣的挑戰，許多啤酒廠正在尋求新的生存之道。天鵝啤酒廠（Swans Brewery）便是其中一例，這家1989年成立的啤酒廠已決定停止自家釀酒業務，轉而專注於其酒店和酒吧的經營，並提供來自其他廠家的精釀啤酒。

Riley強調，溫哥華島啤酒廠將努力在保留品牌傳統的同時，適應市場變化。他指出，許多啤酒廠已經開始拓展業務，包括無酒精飲品和即飲雞尾酒等新興市場。

擁有一座私人島嶼，對許多人來說可能是遙不可及的夢想。在陽光下過著與世隔絕的生活，邊喝酒邊欣賞海景，這在溫哥華島海岸並非罕見。

事實上，位於溫哥華島海岸附近的一些私人島嶼，價格甚至比一些房屋還便宜，買家往往是收入頗豐的名人或家庭。擁有近30年銷售經驗的房地產經紀人Mark Lester向《Daily Hive》透露，他已經經手了30個私人島嶼，而這些買家有時會讓人意想不到。

Mark Lester是一位專門從事私人島嶼交易的經紀人，自90年代末以來，促成了許多獨特房產的銷售，包括莫爾茲比島、悉尼港碼頭以及禿頭山滑雪度假村。他的專業知識涵蓋了私人島嶼所有權的特殊挑戰，從開發法規、維護到生活方式的考量。他仍然堅信，對於那些有財力的買家來說，私人島嶼具有無可抗拒的吸引力。

他表示：「我非常了解私人島嶼所有者需要面對的種種挑戰，一些島嶼有海底電纜和水力發電系統，但大多數島嶼不連接電網，依賴太陽能電池板、變壓器系統和其他技術來獲取電力。」

當然，擁有私人島嶼並不是每個人都能實現的夢想，甚至在卑詩省購買房屋已經具挑戰性。然而，Lester指出，對私人島嶼感興趣的買家範圍廣泛，從知名名人、環保團體到計劃建造公社或度假村的人士，甚至還有人僅僅是想以自己名字命名一座島嶼。

根據一月份的數據，維多利亞市的平均房價為84萬7900元；相比之下，Clam Shell Island 於6月掛牌售價為84萬5000元。溫哥華島海岸附近的私人島嶼價格差異很大，Lester透露，他曾以50萬元出售島嶼，也曾以超過4000萬元售出，許多島嶼都是家族多年傳承的遺產。

對於那些擔心私人島嶼會被開發成度假村或遭到外國投資影響的人，Lester保證，一項旨在保護海灣群島的省級法規《島嶼信託法》將防止此類發展。此外，分區法規的限制也使一些計劃顯得不切實際。

他表示，曾有不少人計劃在島上建造度假村，但這類項目獲批的可能性非常低。以皮姆島（Pym Island）為例，該島於5月掛牌出售，售價700萬元，附有一棟擁有12間臥室和12間浴室的豪華別墅。近期，Lester收到更多來自保護組織的詢問，希望保護這些島嶼的生態系統。去年，一些保護組織在卑詩省購入島嶼以保護當地資源。

儘管一些買家知名度甚高，Lester強調謹慎行事是他工作的一部分，他從不透露具體買家姓名，但他也表示：「如果說出來，大家一定都認識這些名字。」

儘管擁有僻靜天堂對大多數人而言仍是難以實現的夢想，但這些島嶼的持續關注與負責任的管理，突顯了溫哥華島一個核心理念——保護。無論是個人度假還是生態保護，私人島嶼為人們提供了一種稀有的生活方式體驗，這種生活方式將奢華與環境保護責任結合在一起，希望未來私人島嶼不再僅限於超級富豪的專屬領域。

加拿大聯邦政府9月16日宣布，首次購買二手房的購房者以及所有新建房屋的購房者即將能夠享有更長期的抵押貸款，以減輕每月還款壓力。這項政策擴大了此前僅針對首次購買新建房屋者的貸款優惠。

副總理兼財政部長方慧蘭（Chrystia Freeland）在渥太華的新聞發布會上宣布，持有有保險抵押貸款的購房者最高攤還期將從25年延長至30年。與此同時，政府也承諾提高購房者支付20%首付款的房價門檻。目前，購房者需要支付20%的首付款來購買超過100萬加元的房屋，該標準將提升至150萬加元以上的房屋。

方慧蘭指出，新規將於今年12月15日生效，她強調，“這將對成千上萬甚至數百萬加拿大人產生實際影響，讓更多年輕人實現擁有住房的夢想。”方慧蘭補充說，允許所有新建房屋購房者選擇更長期貸款，旨在為這些房屋創造更多需求，從而提高市場供應量。

此前，聯邦政府在2024年預算中已承諾允許首次購房者使用30年期有保險抵押貸款，這一政策僅適用於首付不足20%的新建房屋購房者。該政策於8月1日生效，但隨即引發了擴大其適用範圍的呼聲。一些倡導者和業界人士敦促政府將長期貸款擴展至所有首次購房者，尤其是在房價依然高企、貸款成本上升的情況下，許多潛在購房者被排除在市場之外。

此次政策的宣布引發了分析師的不同反應。抵押貸款專家佩內洛普·格雷厄姆（Penelope Graham）認為，擴大30年期貸款期限並提高保險上限將顯著提升首次購房者的進入門檻，讓他們可以以較小的首付購買更高價位的房產。但她也指出，這些新規對即將續簽抵押貸款的借款人影響尚不明確。

多倫多地產經紀人約翰·帕薩里斯（John Pasalis）認為，這一政策從理論上是個好主意，因為購房者可以在更長時間內攤還貸款。但他警告，這可能會刺激需求，進而推高房價。

目前，加拿大的抵押貸款期限通常為25年，利率每三到五年重新設定一次，這讓大部分借款人面臨利率上升的風險，加劇了住房負擔能力危機。

隨著住房和租金成本居高不下，加上生活成本壓力增大，杜魯多政府的支持率在9月跌至接近歷史最低點的30%。分析師和經濟學家指出，這是政府急於推出新政策以緩解民眾困境的主要原因之一。