大家對買房的黃金法則「location，location，location」耳熟能詳。但到了溫哥華，即使居住在地鐵沿線、名校旁或新商業區，房地產帶來的好消息背後，也可能藏著一筆筆逐年增長的地稅負擔。

每年的地稅根據房產估值浮動，而 BC 省物業估價局（BC Assessment） 在估值時會考慮多項因素，包括房屋面積、房齡、保養狀況、交通噪音、附近設施等等。也就是說，哪怕你並不打算出售房產，房屋的潛在增值也可能讓地稅大幅飆升，讓不少業主感到壓力沉重。

👉🏻高密度開發地區的業主稅負重

例如，溫西的 Broadway 和 Cambie 走廊一帶，由於大規模的開發計劃，房屋未來價值被過分提前透支。雖然業主未必能立即受惠於地區增值，但卻不得不為高昂地稅掏腰包。

幸運的是，BC 省物業估價局的評估規則中提供了一項 鮮為人知的緩衝條款，專為因開發項目或市場上漲而導致房產潛在價值飆升的自住業主設計。該條款允許業主申請特別評估，以確認房產的 實際住宅價值，而非因開發潛力增加的「最高與最佳用途價值」。

👉🏻省下$14,000！特別評估的威力

據《Vancouver Sun》報導，溫哥華 Cambie 走廊的某位業主就因申請特別評估，成功將房屋地稅減免 $14,000！對於像這樣高開發潛力地區的業主來說，這筆節省無疑是一大福音。

那麼，究竟哪些業主符合條件，可以申請特別評估呢？

👉🏻特別評估的申請條件

物業基本條件：

1. 占地面積不超過兩公頃；

2. 僅用於住宅用途；

3. 房屋內的住戶不超過三個家庭。

居住時間要求：
房主或其配偶必須將該物業作為主要居所，並已居住 至少10年。

市場價值條件：
房屋的再開發價值必須高於其現有住宅用途的市場價值。

👉🏻如何申請特別評估？

符合條件的業主可以聯絡當地 BC 物業評估辦公室提交申請。根據評估員 Bryan Murao 的說法，業主最遲可在每年 11月30日 提交申請，而若在次年 1月31日 前提出申請，則將轉為評估上訴處理，與特別評估的程序略有不同。

根據加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）最新發布的市場預測，大溫哥華地區的租賃市場空置率預計在未來幾年內逐步上升，但租金價格卻不會因此下降，反而將持續上漲。CMHC表示，隨著新建高租金公寓陸續投入市場，空置率的提升對租金價格的抑制作用十分有限。

🟦空置率升至2.9% 但租金仍將攀高

CMHC預測，到2027年，大溫地區的空置率將從2024年的1.6%增至2.9%，今年（2025年）的預計空置率為2.1%。然而，儘管市場上的可租房源增加，租金價格仍顯示上升趨勢。

📊 租金變化趨勢：

• 2023年：兩居室月租金**$2,314**

• 2025年（預計）：兩居室月租金**$2,461**

• 2027年（預計）：兩居室月租金**$2,758**

CMHC經濟學家Shiva Moshtari Doust指出，目前溫哥華地區的建築數量創下歷史新高，其中專門用於租賃的建築大幅增加，這將顯著提高市場供應。然而，Moshtari Doust 也警告，由於許多新單位的租金較高，這可能會加劇租金上漲壓力，使得租房成本進一步攀升。

🟦移民政策調整影響需求 租金壓力或趨緩

CMHC報告進一步指出，移民政策變化及非永久居民流入減緩，可能導致溫哥華租賃市場的需求在未來幾年出現下降。隨著新房源陸續供應，租金漲幅或有機會**縮小已佔用與新空置單位之間的價格

溫哥華市中心一座具有百年歷史的建築——Hotel Dunsmuir，近日被市府判定為「幽靈危房」，並正式下令在21天內完成拆除。這一決定已於12月18日下午的市議會特別會議中通過，業主若未按時拆除，市府將代為執行並追討相關費用。

市府表示，這座位於 500 Dunsmuir St. 的五層建築已對公共安全構成重大威脅。該建築自2013年起空置，由當地知名開發商 Holborn Properties 持有，因長期缺乏維護，結構受損嚴重，甚至部分地面層已經坍塌。

👉🏻歷史建築現況：積水腐蝕 結構嚴重損壞

根據市建築主管部門的報告，該建築曾是為低收入人群提供單人房（SRO）的租賃住房，共有167個單間，住客需共用廚房及浴室。由於積水問題持續多年，導致建築的木結構嚴重腐爛，特別是屋頂東南與西南角的損壞最為嚴重，從屋頂延伸至地下室。

此外，建築內部堆積多達數公分厚的鴿糞，窗戶破損，石膏牆脫落，消防系統與火警報警器幾乎無法運作。市府強調，雖然地面以上的樓層部分保持完好，但建築整體結構已不堪重負，拆除成為唯一選擇。

👉🏻歷史遺產與安全之間的抉擇

這座建於1909年的建築由 Parr & Fee 設計，曾作為酒店使用，二戰期間則成為水兵兵營，後來轉為退伍軍人宿舍，近年來更是溫哥華低收入群體的重要居所。

對此，市議員 Sarah Kirby-Yung 在社交平台表示憤怒：“我們剩下的歷史遺產已所剩無幾，而這樣一座充滿故事的建築竟因業主疏於管理而走到拆除這一步，令人痛心。”她呼籲市府對此案展開全面調查，確保不再發生類似事件。

👉🏻開發商的回應：計劃多年未落實

作為業主的 Holborn Properties 曾表示，計劃將該建築納入更大規模的混合用途開發中，並舉辦過國際設計競賽，構想將該地區打造成集零售、辦公與住宅為一體的綜合項目。然而，這些計劃多年來未見實質進展。

對於市府的拆除令，Holborn Properties 資產管理總監 Lee Medd 表示：“我們承認市府的決定，並承諾將負責任地行動，以平衡公共安全、社區利益及未來發展。我們一直致力於將該地區納入城市振興計劃，造福整個社區。”

👉🏻民眾心痛與憤怒

此消息引發網友熱議，不少人對建築被拆除感到遺憾與憤怒。一位網友評論：“這座建築原本可以被修復和保護，為什麼市府與業主不選擇更具前瞻性的解決方案？”

另一位網友則批評：“業主顯然是有意忽視建築的維護，直到它變成危房。這樣的結果是市府與開發商共同失責的體現。”

隨著溫哥華遺產建築的逐漸消失，Hotel Dunsmuir 的拆除再一次引發了關於如何平衡歷史保護與城市發展的討論。這座見證了百年歷史變遷的建築，如今因年久失修而即將被移為平地，留給城市的，只有無盡的惋惜與深刻的教訓。

聯邦財政部長Chrystia Freeland今天(5月28日)表示,加拿大通脹率已降至三年來的最低點,已實現允許加拿大央行在下週三 6 月 5 日降息的經濟條件。

聯邦財長Freeland在週二介紹聯邦政府經濟計劃的最新進展時表示:「作為負責訂立加拿大金融體系政策的一員,我們一直非常關注通脹率,支持通脹下降使加拿大央行能夠降低利率。」

當被問及通脹下降和其他因素是否支持降息時,她表示這個問題「觸及了許多加拿大人最關心的問題」。

「連續四個月,我們看到了令人鼓舞的通脹數據;並且連續四個月,通脹率一直在加拿大央行的目標範圍內,4 月份最新的通脹率為 2.7%,表明通脹率已降至三年來的最低點,」她說。

「這是真正的進步。」

Freeland補充說,央行行長Tiff Macklem表示,秋季經濟聲明和最新聯邦預算中的聯邦財政政策是有幫助的。

但她沒有建議加拿大央行降息,而是指出加拿大有一個獨立的中央銀行,並稱央行獨立運作。

與此同時,根據Bloomberg報道,多倫多越來越多投資者押注央行將會降息,從一週前的40%大幅提升至65%,這可能會提升加拿大長期低迷的銀行股,以及房地產市場。

今年至今為止,多倫多證券交易所綜合指數S&P/TSX上漲了6.7%,但銀行指數僅上漲了0.9%,銀行股表現不佳的原因是人們擔心高利率、抵押貸款續期浪潮和貸款損失上升等因素將對銀行業構成挑戰。

銀行股指數落後大市這種趨勢並不新鮮,過去五年來,加拿大銀行指數上漲了19%,約為S&P/TSX綜合指數37%漲幅的一半。

現在,加拿大最大的市場領域有理由保持樂觀,因為5月份的通脹報告低於預期,分析師將6月份降息的可能性從一週前的40%提高到65%。

鑒於加拿大家庭負債率高且經濟增長放緩,投資者長期以來一直預計加拿大央行將會比美聯儲提前降息。

投資銀行分析師John Aiken在接受採訪時表示:「降息對經濟前景的意義要積極得多。鑒於銀行是加拿大經濟的beta版,任何有助於加拿大經濟的事情都將有利於他們的盈利。」

Aiken表示,隨著首次降息的到來,銀行可以期待一些緩解,從而降低融資成本。

雖然一些貸款將與較低的政策利率同時重新定價,但與兩年前相比,它們的利率仍將更高。

Aiken說,即使影響不大,也仍然是有好處的。

加拿大六大銀行中,TD道明銀行於上週四公佈的業績超出了分析師的預期,ScotiaBank豐業銀行今天也公佈了業績。

不過,投資策略師Philip Petursson表示,銀行股近期的上漲意味著降息帶來的增長空間已經被計算入股價。

其他人則更為樂觀。Purpose Investments首席投資官Greg Taylor表示,降息將為加拿大銀行帶來人氣提振。他表示,這將有助於「避免或減輕住房問題的嚴重性」。

上週,加拿大銀行業監管機構警告稱,續簽房貸的房主將面臨還款衝擊,他們可能面臨利息大幅上升的前景。金融機構監管局OSFI警告稱,截至2月份,76%的未償還抵押貸款將在2026年底前續簽。

利率維持高位的時間越長,這些家庭承受的壓力就越大,這對持有這些抵押貸款的銀行來說是一種風險。

與此同時,多倫多一位房地產官員表示,很多潛在購房者都在觀望,希望加拿大央行最早在下週開始降息。

而降息則會推動房市的暢旺,為GTA房市帶來「順風」效應。

多倫多地產局(TRREB)首席市場分析師 Jason Mercer 指出，4 月份 GTA 住房銷售量與去年同期相比下降了 5%，同期新房源數量增加了 47%。

「因此，市場已經準備好迎接更多買家進入市場,」他說。

隨著 4 月份通膨率降至 2.7%，加拿大央行可能將在 6 月 5 日開始降息。

「目前有很多買家或潛在購房者在觀望，他們希望看到加拿大央行確實將開始降息的切實證據，他們需要看到更低的房貸利率來滿足他們的負擔能力門檻,」Mercer 說。

他指出，多倫多地產局 TRREB 一直預測 2024 年下半年房市銷售量將上升。

TD Economics 資深經濟學家James Orlando表示，加拿大央行在 7 月 24 日宣布降息的可能性比 6 月 5 日的可能性更大。

「（較低的通膨）增加了 6 月份降息的可能性，但我們仍然認為，加拿大央行最有可能利用 6 月份的會議為 7 月份降息做準備，目前加拿大央行尚未發出降息信號,」Orlando說道。

「例如，目前市場已經為 7 月做好了準備，因為 7 月是降息可能發生的時間段,」他補充道。

「因此，如果加拿大央行6月開始降息，而這是意料之外的，這可能會導致金融市場波動。因此，我們仍然認為 7 月是第一次降息。」

Orlando預測，首次降息將使央行 5% 的基準利率降低 0.25% 至 4.75%。

「數據表明通膨將繼續減速，並朝著加拿大央行 2% 的目標邁進,」Orlando說。

「因此，我們上週收到的通膨報告進一步證實了加拿大的通膨得到了更好的控制，這應該會增強加拿大央行的信心。」

至於降息對大多倫多地區房地產的影響，奧蘭多表示，到目前為止，2024 年的銷售額和價格「都低於大多數人認為的春季購房季節的水平」。

「我認為大部分仍然是負擔能力問題,」他說。

「但如果我們是對的，加拿大央行開始降息，並且在 2024 年下半年和 2025 年以相當快的速度降息，那將是一股對房地產市場的順風。」

大家認為，加拿大央行下週三會宣布降息嗎?

申請加拿大訪問簽證看似簡單，但成功並非保證。2024年訪問簽證的拒簽率顯著上升，加上加拿大聯邦政府對簽證有效期和規則的調整，申請人需更加謹慎。以下是提升申請成功率的實用建議。

1. 確保申請完整

準確填寫並提交所有必須的表格，避免任何資料遺漏。

2. 附上必要文件

文件應根據內容提供，通常包括：

• 身份證明（如護照）

• 符合規格的照片

• 財務證明（如銀行賬單）

• 計劃

• 邀請函及與邀請人的關係證明

• 就業信息

• 旅行歷史

3. 證明與國家的緊密聯繫

需提供文件證明返回國家的充分理由，例如：

• 工作證明（如雇傭確認信）

• 家庭責任證明

• 財產文件

• 金融資產證明

4. 提供充分的財務證明

展示足夠的經濟能力以負擔旅行開銷，包括：

• 最近的銀行賬單

• 工資單

• 雇傭確認信

• 資產證明

如有贊助人，需附上支持信及財務證明。

5. 清晰的訪問目的

明確說明行程計劃，並附上相關文件，例如：

• 活動邀請函（如婚禮或會議通知）

• 返程機票

• 詳細的行程安排

6. 健康與刑事背景問題

申請人需身體健康，必要時提交體檢報告。若有刑事紀錄，可能被拒簽。

7. 解釋旅行歷史

透明地說明複雜旅行歷史，避免因隱瞞被視為虛假陳述。

8. 解決居住問題

非法居留身份可能導致拒簽，需事先解決相關問題，並提交證明文件表明願意按期返回。

9. 關注訪問簽證新規變化

2024年11月起，移民官可靈活決定簽證有效期及入境次數，考慮因素包括：

• 訪問目的

• 財務狀況

• 健康需求