溫哥華房地產市場正面臨關鍵轉折點，隨著建築成本上升、通脹加劇及市場不確定性，許多開發項目陷入困境。為防止房市進一步放緩，市政府推出財務與監管紓困措施，協助發展商維持項目可行性並確保住房供應。

問題：成本上升與停滯的開發項目

溫哥華的發展商正面臨建築成本飆升的挑戰。自2017年以來，建築費用上漲68%，但租金僅增長 42%。同時，房屋銷售與預售停滯，使發展商難以獲得融資。

溫哥華城市規劃、城市設計與可持續發展總經理Josh White 指出： "我們正處於一個關鍵時刻。過去投資者預期房產升值，但這種預期已經消失，發展商現在難以預售單位並獲得建設融資。"

案例：Commercial-Broadway Safeway重建項目

一個典型案例是Commercial-Broadway Safeway 重建項目，由Crombie REIT 與 Westbank 開發。該項目最初計劃為分層產權住宅（strata ownership housing），但因財務壓力，發展商不得不改為出租用途，並增加樓層高度以提升密度。White指出，許多項目面臨類似挑戰，需要更高密度開發來抵消成本。

支持發展商的關鍵措施

為解決這些問題，溫哥華市政府推出多項財務紓困措施：

• Deferred Development Cost Levies（DCLs） —— 發展商通常需提前支付DCL費用，以資助道路、排水系統及公園等基礎設施。新政策允許發展商分三期支付，最長可達3.5 年，減輕財務壓力。

• Adjusted Community Amenity Contributions（CACs） —— CAC最低支付門檻將從 2,000萬加元降至500萬加元，而延期付款利率則從 加拿大央行基準利率 +3% 降至 +1%。

• Surety Bonds for Financial Flexibility —— 發展商現在可使用履約保證保險（Surety Bonds）替代信用證（Letters of Credit），釋放更多現金用於建設。

• Fee Freeze for 2025 —— 市政府將取消2025年DCL、CAC及密度獎勵費的3.2% 調漲，幫助發展商控制成本。

潛在問題

儘管這些措施旨在推動停滯的開發項目，市府官員警告，發展商可能難以提供相同水平的公共設施，如公園、學校及社會住房。White 指出，更高密度開發可能無法完全抵消成本上升，導致社區設施減少。

此外，一些批評者擔憂，延遲費用支付可能會造成市府長期財務缺口，影響未來基礎設施資金。

這將如何改善溫哥華的房市？

這些措施旨在鼓勵發展商繼續建造出租及可負擔住房。透過降低前期成本，發展商能夠推進原本因財務壓力而可能被放棄的項目。

對於購房者與租戶而言，這意味著未來住房選擇將增加。隨著更高密度開發獲批，更多出租單位將投入市場，可能穩定租金價格並提升可負擔性。

下一步？

市議會預計近期批准這些措施，可能促成更多住房供應，但官員警告，發展商仍可能因財務壓力難以提供相同水平的公共設施。

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🔗資料來源: https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-development-cac-fees-deferral-housing-supply-slowdown-josh-white#google_vignette 

卑詩省 (British Columbia) 當局確認，Air India 一名機師於 12 月 23 日在溫哥華國際機場 (Vancouver International Airport) 被捕，涉嫌在航班起飛前受酒精影響。

列治文皇家騎警 (Richmond RCMP) 在簡短聲明中表示，警員在調查「一名準備執勤的機組人員」時拘捕該機師。事件導致由溫哥華飛往德里 (Delhi) 的 AI186 航班延誤數小時，航班其後於當日安全起飛。

根據 Reuters 報道，加拿大運輸監管機構已要求 Air India 展開調查。一名不具名消息人士透露，警方進行了兩次酒精呼氣測試，結果顯示該機師不適合執勤。

Air India 向 CTV News 表示，當局在起飛前對機師的狀態提出疑慮，該名機組人員隨即被「移除航班並接受進一步調查」。航空公司隨後安排替代機師，依照公司安全規範執行航班。

Air India 在聲明中表示：「我們對乘客造成的不便深表歉意，並正全面配合當地當局。」公司強調，對任何違反航空規則的行為採取「零容忍政策」。該名機師已被暫停飛行職務，等待調查結果。

Transport Canada 確認正與 Air India 及印度民航局 (India’s civil aviation authority) 合作，確保事件獲得適當跟進。發言人 Flavio Nienow 指出，作為營運國，印度對 Air India 的監管負有主要責任。

RCMP 表示調查仍在進行中，目前不會公布更多細節。根據加拿大民航規例，機師及機組人員不得在受酒精影響下飛行，亦不得在航班起飛前 12 小時內飲酒。

🔗資料來源: https://www.ctvnews.ca/vancouver/article/mounties-arrest-airline-pilot-before-takeoff-at-vancouver-airport/

據《Daily Hive》報導，列治文全新 Capstan 天車站 啟用進入最後階段！施工安全圍欄已從站台邊緣移除，車站公共廣場區域的收尾工作正如火如荼地進行中。雖然列車仍在正常運營，但據居民透露，最近幾周，施工團隊已開始夜間測試列車停靠新站的運作模式。

從2021年開工到2023年推遲，終於迎來新站落成
Capstan 天車站於 2021 年 9 月動工，原計劃於 2023 年完工啟用，但因多重挑戰推遲至今。根據 TransLink 表示，延誤的主要原因包括：

• 地基土壤不穩定：施工地點的地質條件極具挑戰性。

• 周邊新房項目同步施工：導致場地條件頻繁變化。

• 疫情影響供應鏈：材料供應延誤進一步拖慢進度。

此外，Capstan 天車站的地理位置也增加了施工的難度。車站位於 3 號路和 Capstan 路交匯處的東北角，介於 Bridgeport 站和 Aberdeen 站之間。複雜的施工環境不僅影響了時間表，也推高了保險及整體成本。

為了完成施工中最具挑戰性的部分，施工團隊不得不選擇夜間作業。這導致過去三年間，Bridgeport 站至 Richmond-Brighouse 站之間的天車服務多次提前暫停服務。

👉🏻建設成本飆升至6200萬 超支近20%

最初宣布的 Capstan 站建設成本為 5200 萬加元，但目前已攀升至 6200 萬，超出預算 1000 萬。
資金來源包括：

1. 開發稅：向 Capstan Village 區域每個新建公寓單位徵收開發稅，最終籌集 3200 萬加元。

2. 投資利息：列治文市政府通過策略性投資獲得的利息收入。

列治文市政府於 2018 年已達成 3200 萬的資金目標，但由於成本超支，TransLink 被迫額外承擔 1000 萬加元，總出資額從 2000 萬增至 3000 萬。

👉🏻設計升級 提供更佳乘車體驗

Capstan 站的設計進行了全面升級，包括：

• 更具特色的建築設計

• 更寬敞的站台與候車空間

• 上下扶梯及零售空間

• 公共藝術品展示

此外，站台長度延至 52.5 米，可容納未來可能引入的三節車廂列車（目前多數站台僅有 40 米長）。

 Capstan Village 區域內已有 6000 套住宅，容納約 1.6 萬居民，所有住宅均在新站 10 分鐘步行範圍內。這將為當地居民的出行提供極大便利。

👉🏻未來加拿大線的四個新天車站計劃

除了 Capstan 站，加拿大線還規劃了四個新站：

1. 57th Ave 天車站
   位於溫哥華 Onni 集團的開發區，集團承諾提供 2000 萬建設資金，但這遠不足以覆蓋估算的 9000 萬成本。
   
   

2. 33rd Ave 天車站
   計劃建於伊麗莎白女王公園附近，但因施工複雜性及高昂成本，面臨可行性挑戰。
   
   

3. YVR 東航站樓站
   為配合溫哥華國際機場擴建，該站將取代現有的 YVR 機場站，但需數十年後才可能落成。
   
   

4. Oakridge-41st Ave 天車站
   作為百老匯計劃的一部分，該站將與 Oakridge Park 商場開發同步進行，預計最快於明年底完成。
   
   

Capstan 天車站的落成為列治文交通發展邁出重要一步，也為未來加拿大線的擴建奠定基礎。更多市民將享受到便捷的公共交通服務，期待其他新站的逐步落成！

大約四年前，因應新冠疫情封鎖和球場關閉，兩個孩子的父親馬丁·羅斯（Martin Ross）決定在萬錦市Unionville鎮自家後院建造一個冰球場，為孩子們提供練習場所。然而，這一決定引發了與鄰居及市政府的長達數年的爭執。

羅斯表示：“我的兩個孩子都打冰球，疫情期間球場關閉，他們無法上冰，我決定自己建個冰場，讓他們繼續訓練。”然而，這個決定導致他與市政府和鄰居之間的法律糾紛。

羅斯的冰球場不僅僅是一個臨時搭建的設施，他特別安裝了冷卻系統來保持低溫，並使用合適的木板和防護網。他自豪地表示：“我為此投入了大量的時間、精力和金錢。”

不過，問題在於羅斯的房子位於Unionville的歷史保護區，住戶需遵守一系列法律條款以保持當地的歷史氛圍。他未經市政府批准砍伐樹木，並鋪設了混凝土基礎，違反了相關法律。

市政府認為，羅斯未經批准進行大型施工，且違反了遺產地役權協議。儘管他在施工後補辦了許可申請，市議會仍然拒絕批准其冰球場。

羅斯為此進行了多次抗辯，強調市政府的法規中並未明確規定禁止建造後院冰球場。然而，市政府堅持認為，任何涉及土地變動的工程都需事先獲得批准。

最終，安大略省高等法院法官裁定，羅斯在未經批准的情況下進行施工，違反了遺產協議的規定。市政府已授權在2024年10月底拆除冰球場及相關設施。

羅斯仍在努力抗爭，並重新提交許可申請，期待市政府能重新考慮。他表示：“我只想知道，在哪條法規中寫著我不能在後院建冰球場。”

隨著聖誕假期臨近，北美進入春運高峰，各大機場人潮洶湧。然而，近兩日接連發生航空事故，引發外界震驚。

👉🏻加拿大客機緊急警報 驚險降落

上星期三，一架波特航空（Porter Airlines）2704航班在飛行途中突然發出求救信號，驚動各方。這架航班於下午5點從渥太華起飛，計劃前往多倫多，屬於國內短途航班。

起飛後不久，駕駛艙突然發出警報，機長當場宣布進入緊急狀態。經過一小時的驚魂飛行，航班最終安全降落於多倫多皮爾遜國際機場，所有乘客均安全撤離。然而，事故原因尚未公佈，航空公司僅表示，經檢查，飛機並無異常。

1夏威夷小型飛機撞樓起火 場面駭人

同一天，美國夏威夷檀香山國際機場發生墜機事故。一架卡馬卡航空（Kamaka Air）的塞斯納208型小型飛機在飛行途中失控，撞上機場附近一棟建築物，當場起火爆炸，濃煙直衝天際。

事發時，目擊者表示，飛機以極低高度飛行，明顯飛行員在竭力穩定機身，但最終仍失敗，導致墜毀。機上兩名人員不8幸罹難。

事故發生後，夏威夷檀香山市長布蘭吉亞迪（Rick Blangiardi）發表聲明表示哀悼：“我們的心與罹難者的家屬及同事同在，市政府將全力提供支援。”

👉🏻最後對話曝光：驚心動魄

今日，飛行員與塔台的最後對話曝光，令人毛骨悚然：

• 飛行員：“我們已經失控了！”

• 塔台：“只要你可以降落，任何跑道都可以，盡量保持水平！”

然而，這成為飛行員最後的聲音，隨後再無回應。

👉🏻美國再傳墜機：私人飛機撞入民宅

僅一天後，美國又發生一起墜機事故。一1111架原定從密歇根州飛往紐約州的私人單引擎飛機在途中突發機械故障，與塔台失聯後墜入住宅區，當場引發火災。

事故現場距美式足球明星迪昂·道金斯（Dion Dawkins）的住所僅幾步之遙，所幸他與家人均未受傷。然而，飛行員不幸遇難。目前，當局正在調查事故具體原因。

接連發生的航空事故讓外界對航空安全再次聚焦。專家呼籲航空公司加強機械檢測，確保旅客安全。

白石市（White Rock）市政廳即將迎來重大變革！市政府計劃將市政廳遷至全新地點，打造一座現代化的12層高綜合大樓，這座建築不僅將容納市政辦公設施，還將作為主要的社區中心，提供多項公共服務與設施。

📍 新市政廳地址：1510 Johnston Road

該地點位於Russell Avenue與Johnston Road交匯處的東北角，這一區域正在迅速發展成為白石及南素里的高密度住宅與商業核心。新址距離現有市政廳僅三個街區，並且鄰近TransLink白石中心公交轉乘站，公共交通便利性遠超現有市政廳地點。

白石市長：這是對城市未來的投資

白石市長梅根·奈特（Megan Knight）表示，這座新大樓不僅僅是一個行政機構，而是白石未來發展的關鍵。

“這座社區中心將是市民們的聚集地，讓不同年齡層的人都能在這裡獲得所需服務，並共同構建更緊密的社區。”

白石市首席行政官吉列爾莫·費雷羅（Guillermo Ferrero）則強調，新大樓將提供便捷的一站式市政與社區服務，進一步提升城市運作效率。

為何搬遷？現有市政廳面臨老化與地震風險

目前的白石市政廳位於15322 Buena Vista Avenue，建於1959年，主樓僅三層高，而1984年增建的附樓也已超過使用年限，無法滿足市政府的日常運作需求。

📌 主要問題包括：
✅ 空間不足——隨著白石市發展，行政人員與公共服務需求增加，現有辦公空間已不敷使用；
✅ 地震風險——建築結構老舊，未能達到現代抗震標準；
✅ 位置不夠便利——相較於新址，現有市政廳在交通可達性方面較為不便。

新建築將提供哪些設施？

這座12層高的綜合建築，將佔地14,420平方英尺，並容納超過35,000平方英尺的市政與社區空間，包括：

🏛 市政廳功能：

• 市政行政辦公室

• 全新市議會會議廳 / 劇院

🏡 社區中心設施：

• 5,000平方英尺的公共圖書館 📚

• 3,500平方英尺的兒童保育中心 👶

• 多功能共享空間（文化活動、青年與長者服務） 🎭

🏪 商業用途：

• 3,500平方英尺的零售空間 🏬

• 地下停車場 🚗

可能增建至25層 高樓模式可創收2,300萬加元

市政府正在研究增加建築高度至25層的可能性，若採用這一方案，將可額外興建500套市場公寓，並為市政府帶來超過2,300萬加元的收益。

然而，市政府仍需評估財務可行性及社區對高密度住宅開發的接受度。

財務規劃：不增稅、不舉債，如何完成？

📌 市政府計劃通過以下方式籌措資金：
✅ 出售現有市政廳、圖書館及托兒中心土地——用於住宅開發，可獲利約300萬加元；
✅ 動用市政儲備金——截至2025年底，市政儲備金預計將達到2,050萬加元；
✅ 申請省級與聯邦資金——與BC Housing和加拿大抵押貸款與住房公司（CMHC）合作，為可能的經濟適用房項目獲取額外撥款。

政府強調，目標是在不提高稅收或額外舉債的情況下完成該項目。

下一步計劃？

💡 市政府將進一步研究是否增建至25層，並與社區展開磋商；
💡 詳細設計與規劃將於2025年展開，確保建築符合現代化城市規劃需求；
💡 建設計劃預計在未來幾年內正式啟動。

這座新建築將成為白石市的未來核心，不僅提升市政服務效率，還將為社區居民提供更多便利設施，甚至可能帶動城市發展進入全新階段。

📢 你對白石市的新市政廳與社區中心計劃有何看法？歡迎留言討論！