日前，溫哥華重建中的Oakridge Centre（新名稱為Oakridge Park）爆出重磅消息：原計劃入駐的加拿大老牌百貨公司Hudson’s Bay（大家熟悉的The Bay）突然宣布放棄開設旗艦店的計劃！這一決定引發廣泛關注，背後的原因也耐人尋味。

The Bay發言人Tiffany Bourre在回應時表示，此舉是為了“持續優化投資組合”，暗示在Oakridge開店的投資前景並不樂觀。但同時，她強調，The Bay仍將升級位於溫哥華Granville Street的旗艦店，以更好地服務本地消費者。

👉🏻曾經的主力租戶，計劃突生變數

熟悉舊Oakridge Centre的朋友可能記得，The Bay與Safeway曾是這裡的兩大主力商戶。早在2018年，The Bay與Oakridge Centre修改租約，確認在重建完成後繼續成為主力租戶，並獲得1.515億加元的補助金用於償還循環信貸額度。

然而，隨著新商場一期工程接近完工，The Bay突然退出，讓這一重建計劃猝不及防。其他已簽約的商家，尤其是大型租戶，恐怕也不得不重新評估未來策略。

👉🏻百年老字號的起伏與挑戰

作為加拿大最具歷史的百貨品牌之一，Hudson’s Bay成立於1670年，最早以皮毛貿易起家，後來轉型為綜合百貨商場，並逐漸定位高端。然而，近年來The Bay的運營狀況不斷惡化。2018年公司虧損達6.3億加元，隨後逐步關閉歐洲業務。疫情期間，百貨行業雪上加霜，The Bay也未能倖免，甚至一度因未支付租金而被追討。2020年，公司退市並實現私有化。

儘管困境重重，The Bay仍展現出強大的韌性。今年7月，The Bay以26.5億加元收購奢侈品百貨Neiman Marcus，並將其與其他高端品牌整合為全新的國際實體Saks Global，定位為國際高端品牌的集合地。同時，The Bay也吸引了亞馬遜和Salesforce等巨頭的投資，亞馬遜甚至擁有其子公司少數股權。

在房屋市場持續低迷之際，溫哥華（Vancouver）市議員 Sean Orr（COPE黨）提出大幅改革空置住宅稅（Empty Homes Tax，EHT），建議加稅並擴展至未售出新建單位，以應對住宅閒置問題並為可負擔房屋項目籌集資金。此舉引發外界關注：租金成本會否因此改變？

根據 Orr 將於下週提交市議會審議的動議，他建議由 2026 年起，將現行 EHT 稅率由 3% 提高至 5%。以一個估值為 $100萬加元的空置單位為例，新稅率下每年需繳稅 $50,000加元，遠高於現時的 $30,000加元。

Orr 同時建議取消現時對空置新建單位的豁免，並於 2026 年起引入 1% 的新稅率。此外，他亦呼籲進行研究，探討對未售出的新建住宅徵收遞增稅率，由 1% 起逐年上調，以打擊長期閒置。

這些建議與市府職員及外部顧問（包括 Ernst & Young）過往多次提出的審慎立場有所不同。他們曾警告，進一步加徵 EHT 可能出現邊際效益遞減，甚至引發意料之外的負面影響。2023 年 5 月，由 ABC Vancouver 領導的市議會曾因上述憂慮而撤回原定加至 5% 的加稅計劃。

EHT 最初於 2017 年推出，當時正值房地產投機活動高峰。2017 至 2023 年間，該稅項為市府帶來約 $1.7億加元淨收入，主要用作推動房屋項目及鼓勵空置單位重投租賃市場。自政策實施以來，空置住宅數量持續下降，由 2017 年逾 1,000 個減至 2022 年僅約 100 個。

然而，自 2023 年底起，溫哥華房市明顯轉弱。高按揭利率、建築成本上升及銷售疲軟導致多個項目停滯、取消甚至開發商破產。一些發展商裁員或進入接管程序，亦有業界警告，聯邦及省級對外國買家的限制措施正加劇供應困境。

Orr 的提案旨在向發展商施壓，促使他們降低未售單位價格。不過，批評者認為此舉可能進一步動搖本已脆弱的市場。市議會預計將於未來數日審議該動議，屆時將就如何平衡房屋可負擔性、市場穩定性及市府財政收入展開辯論。

🔗資料來源: https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-empty-homes-tax-eht-sean-orr-cope-hike-proposal 

（2025年3月12日)加拿大央行近日宣布基準利率下調至2.75%，這已是連續第七次降息。那麼，未來幾個月內，利率走勢將如何發展？

👉🏻央行釋放信號：審慎應對經濟不確定性

在最新的利率公告中，加拿大央行明確表示將「謹慎行事」。央行警告，貨幣政策無法完全抵消貿易戰的影響，而新一輪關稅措施則為經濟前景帶來更大風險。

目前，加拿大各大銀行的經濟學家也在分析此舉對未來政策的影響，並試圖解讀加拿大央行如何在經濟增長憂慮與通脹壓力之間尋找平衡點。

大多數經濟學家認為，降息勢在必行，但不確定性仍然存在。

👉🏻貿易戰陰影下，降息成「必要之舉」

儘管2025年初加拿大經濟表現好於預期，但貿易戰的不確定性仍迫使央行採取行動。

加拿大帝國商業銀行（CIBC）首席經濟學家 Avery Shenfeld 形容此次降息為「對未知傷口貼上的創可貼」，強調央行仍需應對來自全球經濟的下行風險。

牛津經濟研究院指出：「貿易政策不確定性的加劇，是加拿大央行採取降息措施的關鍵因素。如果沒有這場美加貿易戰，鑒於加拿大國內生產總值（GDP）、就業與通脹數據均好於預期，央行本應暫停降息。」

然而，面對不穩定的國際局勢，加拿大央行仍選擇小幅降息25個基點，這也被視為一種預防性降息。

👉🏻未來走勢如何？市場觀點不一

儘管降息已成事實，但央行尚未承諾進一步放鬆貨幣政策，因此部分經濟學家認為下次會議可能會暫停降息。

道明經濟研究（TD Economics）表示，儘管經濟數據支持維持利率不變，但在貿易戰風險日益增加的情況下，央行不會冒險按兵不動。

道明銀行的高級經濟學家詹姆斯·奧蘭多（James Orlando）指出：「關稅的不確定性給企業與消費者帶來巨大壓力，因此央行此舉更像是一種經濟保險，以應對可能出現的衰退。」

道明銀行預測，到2025年6月，央行將再降息兩次，將隔夜利率降至2.25%，但警告稱，若大幅降息，可能會引發更嚴重的通脹問題。

牛津經濟研究院則認為，「不能完全排除再降息25個基點的可能性」，但若貿易緊張局勢未顯著惡化，央行不太可能將利率降至2.25%以下的中性區間下限。

👉🏻RBC：加拿大央行面臨前所未有的不確定性

皇家銀行（RBC Economics）則強調，加拿大央行目前面臨的經濟不確定性程度「異常高」，並指出央行已在最新聲明中刪除了此前的前瞻性指引。

RBC 首席經濟學家 Frances Donald 表示，雖然央行仍傾向於「鴿派」立場，但「比以往更多的不確定性」正影響央行決策，因此央行正在進行多種情境分析，以評估貿易戰的影響。

加拿大央行行長蒂芙·麥克勒姆（Tiff Macklem）在新聞發布會上強調：「貨幣政策無法完全抵消長期貿易衝突帶來的經濟後果。」

👉🏻CIBC：利率或降至2.25%，但仍存變數

加拿大帝國商業銀行（CIBC）預計4月和6月將再降息25個基點，最終將政策利率降至2.25%，並認為這是本輪降息周期的潛在下限。然而，該行警告，如果貿易戰持續時間長於預期，「更持久的貿易衝突可能需要進一步降息。」

👉🏻關稅：影響央行決策的最大變數

正在進行的美加貿易戰，成為影響加拿大央行利率決策的關鍵因素。專家指出，關稅是一把雙刃劍，既可能拖累經濟增長，也可能推高物價，使央行陷入決策困境。

蒙特利爾銀行（BMO Economics）認為，加拿大央行正在試圖找到平衡點，在衡量經濟放緩風險與關稅帶來的通脹壓力之間做出選擇。該行預測未來三次會議上，每次將再降息25個基點，最終在年底前將利率降至2%。

BMO 首席經濟學家道格拉斯·波特（Douglas Porter）表示：「我們強烈懷疑，經濟增長疲軟的影響將占主導地位。雖然央行態度謹慎，但最終利率將低於市場目前的預期。」

👉🏻通脹壓力仍存，央行態度審慎

加拿大國家銀行（National Bank of Canada）則強調，儘管經濟不確定性上升，但通脹風險仍然是央行決策的重要制約因素。該行指出，央行對短期通脹上升的擔憂正在加劇，且企業已開始計劃將更高的成本轉嫁給消費者。

該行經濟學家表示：「不僅僅是通脹前景讓我們覺得央行態度強硬，央行還取消了對產出缺口的提及，並指出2025年加拿大經濟基礎依然穩固。雖然經濟狀況優於市場預期，但我們認為仍存在供應過剩的問題。」

央行行長麥克勒姆在新聞發布會上重申，央行不考慮大幅降息50個基點，並強調：「貿易戰確實會削弱經濟增長，但同時也會推高物價與通脹，因此我們必須謹慎行事，不會操之過急。」

加拿大稅務局（Canada Revenue Agency, CRA）宣布2026年最新聯邦稅階及福利變動，並按通脹率調整2%。新措施將於2026年1月1日生效，直接影響加拿大人扣稅後的實際收入。

CRA每年以消費物價指數（Consumer Price Index, CPI）計算稅階及福利金額。通脹指數在2025年為2.7%、2024年為4.7%、2023年則高達6.3%。

2026年聯邦稅階

• 收入低於58,523加元 → 稅率14%

• 58,523–117,045加元 → 稅率20.5%

• 117,045–181,440加元 → 稅率26%

• 181,440–258,482加元 → 稅率29%

• 258,482加元或以上 → 稅率33%

各省及地區將繼續按通脹調整其稅階。

基本免稅額（Basic Personal Amount, BPA）

2026年BPA提升至16,452加元。收入不超過181,400加元者，可享全額稅務抵免2,303加元。收入超過181,440加元者，BPA降至14,829加元，稅務抵免為2,076加元。

就業保險（Employment Insurance, EI）供款

• 僱主供款率：2.28%（最高1,572.30加元）

• 僱員供款率：1.63%（最高1,123.07加元）

• 年度最高保險收入：68,900加元
  
  

加拿大退休金計劃（Canada Pension Plan, CPP）供款

• 僱主/僱員供款率：5.95%（與2025年持平）

• 最高供款：4,230.45加元

• 年度最高退休金收入（YMPE）：74,600加元（由71,300加元上調）

• 基本免除額：3,500加元

• 額外CPP供款：收入介乎74,600–85,000加元者，供款率4%，最高416加元

• 自僱人士供款率：11.9%，免除額7,000加元
  
  
  

子女福利金（Canada Child Benefit）

• 六歲以下：每年8,157加元（2025年為7,997加元）

• 六歲或以上：每年6,883加元（2025年為6,748加元）

• 家庭淨收入淘汰門檻：38,237加元
  
  
  

其他調整

• 免稅儲蓄帳戶（Tax-Free Savings Account, TFSA）限額維持7,000加元

• 註冊退休儲蓄計劃（Registered Retirement Savings Plan, RRSP）供款限額提升至33,810加元

• 老人保障金（Old Age Security, OAS）償還門檻定為95,353加元
  
  

新稅階及福利調整反映溫和的通脹修訂，並在子女福利及退休儲蓄方面提供小幅提升，同時保持儲蓄帳戶限額穩定。

🔗 資料來源: https://www.ctvnews.ca/business/article/heres-how-much-you-will-be-taxed-in-2026-canada-revenue-agency/ 

根據CBC News的數據統計,成千上萬的加拿大人有意從加拿大移民到美國,遷移的數字已經達到了10年來的新高。

加拿大人南下尋找愛情、工作或避開寒冷天氣的現象並非新鮮事,但美國社區調查(ACS)的最新數據顯示,這趨勢正以遠高於歷史平均水平的速度上升。

美國人口普查局進行的ACS調查顯示,2022年從加拿大遷移到美國的人數達到126,340人。這比2012年75,752人的遷移數量增加了近70%。

在這126,340名從加拿大移民到美國的人中,53,311人在加拿大出生,42,595人是離開加拿大回到美國的美國人,30,434人是原先移民到加拿大但後來決定移民到美國的外籍人士。

值得注意的是,出生在加拿大的這一群體的數量明顯高於過去。相比疫情前的平均水平,這一數字上升約50%。

聯合國的數據顯示美國無疑是加拿大移民最常選擇的目的地。

根據最新的聯合國數據,截至2020年,在美國居住的加拿大人約有80萬人,比起居住在英國的高8倍。

不少新成立Facebook群組目的是協助加拿大人遷移。新抵達的人使用這些群組分享如何獲得簽證或綠卡、在哪裡居住以及如何處理醫療保險等資訊。

一個名為「加拿大人移民佛羅里達州和美國」的群組已有超過55,000名成員,每週都在增加數十名新成員。

協助加拿大人遷移的房地產經紀人和移民律師表示,這一趨大部分源自尋求更加負擔得起的生活。

不過,也有人表示他們對總理Trudeau領導下的加拿大失去信心,寧願追求美國夢。

Marco Terminesi是一名曾在安大略省Woodbridge長大的職業足球運動員,現在在佛羅里達州Palm Beach County擔任房地產經紀人,他的業務主要服務於加拿大僑民。

Terminesi表示,在過去18個月裡,他的電話一直被想搬到陽光明媚的佛羅里達州的加拿大人打爆。

「有了特魯多,我必須離開這裡,」這就是他們告訴我的。他們問我:「馬可,我需要跟誰談談才能離開這裡?」Terminesi引述。

「有太多的仇恨,太多生氣的來電。這一切都讓我感到非常震驚。」而我不太確定所有這些人都是出於正確的理由而遷移。

人們說:「我討厭這裡的政治,我正要全家搬遷到那裡,」我就會說:「嗯,這個問題可能在一兩年內就能解決。」

Terminesi表示,他並不密切關注加拿大的政治,所以不確定是什麼促使一些有意搬到佛羅里達州的人產生了這麼大的不滿情緒。

他說:「我收到的電話比過去10年還多50倍。而且大多數,幾乎所有的來電者都說是政治原因促使他們想要離開。我不多問,我只是回應很抱歉聽到這個,希望情況能有所好轉。」

儘管美國與加拿大一樣也面臨通貨膨脹問題,但在某些州份,生活成本可能更低。

美國平均房價較此處為低 - 加幣58.07萬元,而加拿大為加幣70.35萬元。在計算匯率因素後仍低了20%。在某些州份價格差距甚至更加明顯。

最近一些美國地區的房屋保險費急劇上升, 加上物業稅的增加, 節省費用可能會被抵消。

而且搬到美國的加拿大人還必須考慮重大的醫療保健費用。

根據美國聯邦政府的數據,約54.5%的美國人通過工作場所獲得醫療保險。另有18.8%的美國人依賴以收入為依據的醫療補助計劃(Medicaid)，而18.7%的人則依賴與年齡相關的Medicare保險。

大約10%的美國人直接從保險公司購買保險,保費可能非常沉重。

例如,一位55歲獨身男子如果沒有工作場所的保險計劃,居住在佛羅里達州的Naples,根據該州醫療保健交易所上的可用選擇,他每年大約需要支付10,000美元。

私人醫療保險還涉及其他費用,如自付額和共付額。

加拿大籍移民律師Len Saunders(與Mithra無關)目前居住在華盛頓州的Blaine表示,他的西岸客戶中並沒有聽到太多對Trudeau的負面言論 - 他們大多只是想跨越邊境購買更便宜的房子或繳交較少的稅款。

Saunders表示,有越來越多居住在加拿大的美國人希望將他們的加拿大配偶帶到美國居住,這占他的公司業務大約80%。

他說:「我每週都會接到幾十個電話,而我只是一個來自小鎮Blaine的律師。」

「人們會抱怨Trudeau,對他不太滿意,但這並不是我的客戶的主要原因。我看到大量的加拿大人搬到美國,主要原因就是房價成本。這多是年輕夫婦。」

對於富裕的加拿大投資者或有美國配偶的人來說,獲得綠卡的過程相對簡單。

但對於普通中產階級的人來說,在沒有美國僱主擔保或沒有獲得NAFTA/ E-2條約簽證資格的情況下,取得所需文件困難得多。

Saunders說:「那些沒有人為他們申請的加拿大夫婦,很多人都沒有希望。這很令人悲傷,他們被困住了。」