溫哥華西區的一處住宅,其原屋主在去年6月以近400萬加元的價格售出後,依然一直居住在該房屋中。上週,他們在法院勝訴,將暫時阻止新屋主驅逐他們。

根據BC省最高法院法官Kevin D. Loo's的裁決,該房屋的原屋主是Feng Xia Liu和Lian Bin Feng。

2023年4月簽訂了購買和出售合同,同意以390萬加元的價格出售該物業。

該房屋於2023年6月15日完成銷售,但在交割前,買家和賣家已簽訂了一項住宅租賃協議,允許前屋主繼續居住在房屋中,直到9月底。

根據Loo'的裁決,租賃協議的日期為2023年5月1日。該協議要求前屋主每月支付5,500加元的租金,並要求他們維護該物業並繼續支付水電費用。

正如裁決中引述的,購買和出售合同承認了租賃協議,指出"賣方無需支付押金",但買方將從購買價格中"扣留"10萬加元,直到租賃期接近結束時。

裁決指出,"自2023年9月30日固定租期結束以來,請願人一直主張他們有權繼續以月租方式居住在該物業,並且應從10萬加元的預扣款中支付自9月底以來的租金"。

RTB裁決

根據法院文件,儘管前屋主仍繼續居住在該房屋中,但他們在2023年12月向省住宅租賃管理局提出了爭議仲裁。

他們主張這筆預扣款是押金,並要求RTB命令新屋主向他們支付這筆押金及利息,以及"錯誤扣留押金的法定罰款"。

法院裁決顯示,今年2月,RTB仲裁員裁定這筆預扣款並非押金,其理由之一是購買和出售合同中有明確條款說明賣方無需支付押金。

新屋主對RTB裁決的回應是,於3月1日向租戶發出了10天結束租賃的通知,理由是拖欠租金。

前屋主對此通知提出了爭議,再次向RTB申請仲裁。

第二次RTB案件在4月審理,仲裁員裁定先前RTB裁決中認定預扣款非押金,意味著租戶確實拖欠了租金。

仲裁員作出了有利於王和張的收回物業的裁決,但當劉和鳳向BC省最高法院申請對這兩項RTB裁決進行司法審查時,該裁決被暫停執行。

Loo法官的裁決就是對這項司法審查申請的結果。

"明顯不合理"

法官指出,由於第二次RTB裁決依賴於第一次RTB裁決中關於預扣款的判定,因此這兩項裁決都將基於仲裁員關於預扣款的推理分析而被維持或推翻。

Loo法官認為,仲裁員認定預扣款非押金的裁定"至少存在兩個缺陷"。

首先,仲裁員部分依據的是,預扣款與房屋狀況無關或無條件。Loo的裁決指出,這種對押金目的的解釋過於狹隘,引用了住宅租賃法的定義,即押金是"關於住宅物業的任何債務或義務"。

其次,購買和出售合同中的條款實際上將預扣款與房屋狀況掛鉤,要求賣方有義務維護該物業。

"我認為,這筆10萬加元的預扣款明確屬於(住宅租賃法)所定義的押金,"Loo的裁決寫道。

"從文件表面看,預扣款的目的是為了擔保租戶對該物業的義務。被告方沒有能夠確定其他合理的理由來解釋為什麼要徵收這筆預扣款。"

此外,法官指出,作為一般法律原則,雙方當事人對其關係的稱謂"並非決定性的"。是否為押金取決於其功能和法律定義,而非租賃協議中的描述。

"在我看來,雙方選擇不將預扣款稱為押金,本身並不合理地導致仲裁員得出預扣款非押金的結論,因為顯然預扣款符合(住宅租賃法)對押金的定義,"Loo的裁決寫道。

基於上述結論,法官裁定第一次RTB裁決"明顯不合理",應予以撤銷;第二次裁決依賴於前者,也應予以撤銷。

他暫緩了允許買家驅逐賣家的收回物業令,並命令RTB重新審議這兩項裁決的基礎問題。他還判給前屋主訴訟費用,因為他們在此案中勝訴。

由科爾伍德, 卑詩省（Colwood, BC）市長 Doug Kobayashi 領導，該市正推行一項創新政策，以市府僱員身份聘請家庭醫生，積極應對日益嚴峻的基層醫療服務缺口。此舉為醫生提供固定薪酬、退休金供款、福利及行政支援，有別於加拿大現行以收費為主的私人執業模式。

此政策源於 2022 年，當時市長 Kobayashi 得知自己的家庭醫生即將離開社區。他隨即與本地醫生展開諮詢，發現行政負擔沉重、財務不穩定及工時過長是主要障礙。透過剝離診所營運的商業壓力，Kobayashi 希望令家庭醫學成為更具吸引力及可持續的職業選擇。

事實上，數以百萬計的加拿大人缺乏固定的基層醫療服務。根據 2024 年 Canadian Medical Association 的調查，超過五分之一的加拿大人——約 650 萬名成年人——沒有固定的醫療服務提供者。Statistics Canada 於 2023 年的數據顯示，只有 83% 的成年人表示擁有家庭醫生，較 2017 至 2022 年的 85% 出現下滑，其中魁北克（Quebec）情況最差，僅有 75% 的成年人有固定醫護資源。這一趨勢促使各界呼籲採取新方法以改善醫生招募與留任。

運作模式詳情如下：

• 醫生以市府僱員身份受聘，享有薪酬、退休金供款、福利及行政支援，讓臨床醫生可專注於病人診療，而無需兼顧診所營運。

• 診所由市政府營運及管理，負責處理預約安排、帳單文件及日常行政事務，以減輕醫生的行政負擔並改善工作與生活平衡。

• 計劃由省級醫療經費資助，診金及醫生薪酬安排由市府與卑詩省衛生廳（B.C. Ministry of Health）協調。醫生看診後，由市府向省政府申報收款，再支付醫生薪酬。診所租金、營運開支及人手成本亦由市府承擔。市府租用鄰近藥房空間以節省成本，並撥款最多 50 萬加元（$500,000）設立診所。Kobayashi 表示，此舉不會為納稅人帶來額外負擔。

• Kobayashi 計劃於五年內聘請八名家庭醫生。

觀察人士指出，科爾伍德的做法針對結構性問題，試圖消除令醫生遠離家庭醫療的根本障礙，而非僅依賴住房或簽約獎金等短期誘因。若此模式成功，將可為其他面臨類似人手短缺的市鎮提供參考藍本。批評者與分析師將密切關注病人可及性、醫生滿意度、成本效益及與省級醫療體系的整合成效。

在數百萬加拿大人缺乏固定基層醫療服務的背景下，科爾伍德的試驗代表了一項具代表性的市級回應方案，或將重塑本地招募及留任家庭醫生的策略。

🔗資料來源: https://www.cbc.ca/news/health/cities-hiring-family-doctor-1.7638292 

財政部長Chrystia Freeland表示,政府在星期一提出的關於資本利得稅的修改是本屆國會的「定義性措施」,並在即將進行的投票中對保守黨施加壓力。

這些關於資本利得納稅率的修改建議是在2024年聯邦預算中首次宣布的,旨在提高加拿大的「稅收公平性」,並為自由黨計劃的住房和其他經濟計劃的支出提供資金。

「如今,木匠或護士可能會以比百萬富翁更高的邊際稅率繳稅。這是不公平的。這就是為什麼我們的政府要提高個人年度資本利得超過25萬加元部分的納稅率」,Freeland在週一的聲明中說。

她補充說,這項稅收將有助於幫助年輕加拿大人,並促進住房建設。

「它將有助於為我們努力建造400萬套更多住房的措施提供資金。它將支持對增長和生產力的投資,這將在未來幾年內產生回報」,她說。

資本利得是出售股票或投資物業等資產所得的收益。目前,所有資本利得都有50%的納稅率,這意味著在該年度實現的利潤的一半會計入應稅收入。

根據自由黨的修改建議,對個人每年超過25萬加元的任何利得,其納稅率將上升到67%。這三分之二的納稅率將適用於企業和許多信託基金的所有此類收益。

加拿大人的主要居所將繼續免徵資本利得稅。

保守黨會如何回應?

儘管提高納稅率的建議是在2024年聯邦預算中宣布的,但資本利得稅的修改措施已從預算實施法案中剝離,將單獨提出。

Freeland在週一被問及是否試圖在資本利得問題上製造保守黨的分歧。

她辯稱,將重大稅收變化單獨提出法案是「普通做法」,但補充說,加拿大人應該仔細關注各政黨在這項動議上的投票情況。

「我確實認為,這是一個時刻,加拿大人應該密切關注眾議院的情況,密切關注所有議員如何投票,我會說這是一項具有定義性的措施」, Freeland說。

儘管保守黨尚未表示如何對這一提議進行投票,但黨領Pierre Poilievre一直公開反對資本利得稅的變化和2024年預算。

在4月提出預算後,Poilievre在眾議院上稱特魯多為財政「縱火犯」,指責自由黨的「浪費」預算煽動了通脹的火焰。

新民主黨已表示將支持對資本利得稅的建議修改。

Freeland在週一的質詢時間表示,資本利得動議的表決將在週二進行。

「保守黨領袖喜歡發表煽動性的言論」,她說。

「但在一個問題上他保持沉默,那就是稅收公平性。明天,他將不再能夠躊躇不前。每一個保守黨議員都將不得不表態。我們將看看他們真正的信仰是什麼。」

週一提出的動議允許資本利得稅的修改措施在6月25日的原定生效日期生效,不論正式立法是否已經通過。

資本利得稅變革引發反彈

自由黨聲稱,這一措施只會影響到少數加拿大人,估計每年只有40,000人受影響,主要是最富有的人。

加拿大稅收公平組織(Canadians for Tax Fairness)是一個由進步經濟學家和政策倡導者組成的團體,他們在週一表示,對資本利得稅的變更是「朝著稅收公平邁出的長期推遲的一步」。

該組織執行董事Katrina Miller說:「資本利得稅優惠對於依賴工資養家糊口的絕大多數加拿大人來說是極為不公平的。」

「這關乎每個人都應該公平地回饋我們所有人居住的社區」,她說。

一些企業領袖和其他批評者表示,這一舉措將會產生超出少數個人納稅賬單的後果。

加拿大獨立企業聯合會(CFIB)表示,超過一半的加拿大小企業主擔心這將會對他們產生不利影響。

CFIB在週一的一份聲明中說:「政府聲稱,稅率的變化只會影響到極少數最富有的加拿大人,但超過一半(55%)的小企業主認為這將影響到他們最終出售企業的情況,45%的人說這將影響到他們私人持有的投資,41%的人說這將影響到他們公司內的投資。」

然而,CFIB補充說,59%的人認為將終身資本利得豁免額提高至125萬加元(從先前的100萬多加元)將對他們有所幫助。根據預算,企業家也可以在終身累計200萬加元以內的資本利得中享受33%的較低納稅率。

醫生、律師和其他專業人士自宣布實施資本利得稅變更以來就一直表示反對,認為他們退休和休假的能力取決於其業務盈利。

加拿大醫學會在週日的一份聲明中表示,他們對Freeland宣布聯邦政府打算繼續實施這一稅收變革「非常失望」。他們警告說,這一變化將「對醫生施加不必要的壓力和財務負擔,危及我們醫療保健系統的穩定性」。

Freeland於週日辯護稱,對資本利得稅的變更是為了以「負責任的財政方式」為預算中的其他投資提供資金。她指出,加拿大央行上週決定降低基準利率,這證明聯邦政府並沒有通過超支支出來助長通貨膨脹。

但是,加拿大創新者理事會(CCI)的總裁Benjamin Bergen在週日表示,央行的降息更多是一個符號,表明加拿大經濟正在掙扎,需要一些幫助。

他認為,對資本利得稅的擬議變更是一個「不成熟的想法」,將會抑制增長前景,因為這會阻礙加拿大人開始投資自己的企業。他表示,CCI的成員已經告訴他,投資者對預算中兩個月前提出的變革感到警惕,不願意將更多資本投入加拿大企業。

Bergen說:「所有跡象都表明,這將使我們更難以成長、創造機會,最終實現繁榮,從而為我們所關心的社會計劃提供資金。」

近日，加拿大安省萬錦市和多倫多的兩位華人房東先後遭遇同一名“租霸”一家。他們在租房時提供的財務收入文件、工作介紹信、信用報告及身份證明，均被證實為偽造，導致兩位房東分別被拖欠超過4萬加元和3萬加元的租金，房子更被弄得一團糟，令房東幾近崩潰。

👉🏻驚人內幕：假資料租房，拖欠巨額租金

這名租客在租房時提交的所有資料，包括銀行、工作證明及身份文件，全為偽造。其提供的收入報告顯示每月收入3萬多加元，但實際與銀行流水總數完全對不上；工作介紹信中的公司更是子虛烏有，信用評分高達800多分也是假的。

萬錦市房東單先生表示，自2021年2月起，租客便開始拖欠租金，並屢次以各種藉口拖延法庭審理，最終整整拖了一年多時間。期間，租客一家總計拖欠他超過5.6萬加元租金，加上房屋修復與清潔費用，損失近10萬加元。他透露，自己和妻子因此長期失眠，身心俱疲，甚至不得不四處借款應對財務壓力，“家裡還有90多歲的老人和3個孩子，這幾年簡直太崩潰了。”

更讓單先生震驚的是，這名租霸被驅逐後，不僅未歸還一分錢欠款，竟還以一家數字公司的名義在附近購置了新房。他無奈表示：“如果每年省下3萬多房租，幾年下來，足夠付新房的首付。”

👉🏻舊聞重現：多名房東受害，租霸家族換名行騙

多倫多房東陳女士看到新聞後認出這正是她曾經的租客。她透露，2019年將房子租給這一家人，直到2021年將其驅逐，依然被拖欠約4萬加元租金。經調查發現，這一家人多次使用不同姓氏申請租房，並偽造材料，屢屢得手。

為打擊“租霸”行為，安省政府近日提出一項新計劃，將允許消費者信貸機構查閱房東與租客委員會（LTB）的命令記錄，以便篩查有拖欠租金紀錄的租客。

目前，除非房東自行提交相關信息，信用機構無法直接獲取LTB的命令記錄。新提案將探討與信貸機構合作的可能性，幫助房東更方便地識別不良租客。此外，魁省已有類似法律規定，租客拖欠租金三周即可被驅逐。

安省的這項提案細節尚未明確，但許多房東期待新法案能有效遏制“租霸”行為，保障房東的合法權益。

“租霸”問題的頻發不僅凸顯法律與信用體系的漏洞，也反映出房東在租賃關係中的被動地位。如何平衡租客權益與房東利益，仍是加拿大房屋租賃市場待解決的難題。