日前，溫哥華重建中的Oakridge Centre（新名稱為Oakridge Park）爆出重磅消息：原計劃入駐的加拿大老牌百貨公司Hudson’s Bay（大家熟悉的The Bay）突然宣布放棄開設旗艦店的計劃！這一決定引發廣泛關注，背後的原因也耐人尋味。

The Bay發言人Tiffany Bourre在回應時表示，此舉是為了“持續優化投資組合”，暗示在Oakridge開店的投資前景並不樂觀。但同時，她強調，The Bay仍將升級位於溫哥華Granville Street的旗艦店，以更好地服務本地消費者。

👉🏻曾經的主力租戶，計劃突生變數

熟悉舊Oakridge Centre的朋友可能記得，The Bay與Safeway曾是這裡的兩大主力商戶。早在2018年，The Bay與Oakridge Centre修改租約，確認在重建完成後繼續成為主力租戶，並獲得1.515億加元的補助金用於償還循環信貸額度。

然而，隨著新商場一期工程接近完工，The Bay突然退出，讓這一重建計劃猝不及防。其他已簽約的商家，尤其是大型租戶，恐怕也不得不重新評估未來策略。

👉🏻百年老字號的起伏與挑戰

作為加拿大最具歷史的百貨品牌之一，Hudson’s Bay成立於1670年，最早以皮毛貿易起家，後來轉型為綜合百貨商場，並逐漸定位高端。然而，近年來The Bay的運營狀況不斷惡化。2018年公司虧損達6.3億加元，隨後逐步關閉歐洲業務。疫情期間，百貨行業雪上加霜，The Bay也未能倖免，甚至一度因未支付租金而被追討。2020年，公司退市並實現私有化。

儘管困境重重，The Bay仍展現出強大的韌性。今年7月，The Bay以26.5億加元收購奢侈品百貨Neiman Marcus，並將其與其他高端品牌整合為全新的國際實體Saks Global，定位為國際高端品牌的集合地。同時，The Bay也吸引了亞馬遜和Salesforce等巨頭的投資，亞馬遜甚至擁有其子公司少數股權。

卑詩省 (British Columbia) 公共部門罷工行動進一步升級，數千名來自卑詩省一般僱員工會（B.C. General Employees’ Union，BCGEU）及專業僱員協會（Professional Employees Association，PEA）的會員已於本週在全省多個地點設立糾察線。工會領袖警告，若省政府未能提出合理方案，行動將於未來數日或數週內持續擴大。

BCGEU主席Paul Finch於維多利亞（Victoria）能源及氣候方案部（Ministry of Energy and Climate Solutions）所在的Jack Davis大樓外表示：「行動將會升級。」他強調：「我們需要政府坐低傾，回應大家提出的合理訴求。」

BCGEU要求首年加薪4%、第二年加薪4.25%，並加入生活成本調整（cost-of-living adjustment）機制。根據工會說法，執政的新民主黨（NDP）政府目前提出的加薪幅度不足工會要求的一半。財政廳長Brenda Bailey拒絕透露具體方案，僅表示談判應留在協商桌上進行。

目前糾察線已設於維多利亞（Victoria）、素里（Surrey）、喬治王子市（Prince George）等地的省政府辦公室，以及省府首都的皇家卑詩博物館（Royal B.C. Museum）門外。

BCGEU代表約34,000名公共服務員工，涵蓋社會服務、醫療保健、教育、政府酒類零售、監獄、法院及公共行政等領域。當中包括2,000名卑詩省山火服務（B.C. Wildfire Service）人員、2,350名懲教人員及警長、4,850名酒類及大麻零售與分銷員工，以及超過14,000名行政專業人員。

PEA則代表逾1,800名持牌專業人士，包括工程師、心理學家及地質科學家，並要求加薪、牌照費補貼及減少外判依賴。

儘管基本服務仍維持運作，工會已表明若談判無進展，行動將進一步升級。根據最新民調，近75%卑詩省民眾支持公務員加薪，60%擔心生活成本問題導致技術人才流失。

BCGEU與PEA均表示願意繼續協商，但亦準備好在必要時加強行動力度。

🔗資料來源: https://dailyhive.com/vancouver/bcgeu-pea-strike-action-bc ; https://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/b-c-union-picket-1.7623061

溫哥華市議會（Vancouver City Council）正式通過一系列由溫哥華市政府（City of Vancouver）提出的政策及策略，旨在保住逾250個活躍房屋申請，涉及超過20,000個新增住宅單位。此舉正值多個項目面臨暫停或取消的風險，原因包括建築成本急升、借貸利率持續高企，以及在置業需求疲弱下難以達成預售目標。

儘管目前房屋需求疲弱，市府指出，房屋項目從設計、審批到施工需時數年，規模較大或複雜的項目更需更長時間。現時申請中的項目將於未來市場回暖時落成，屆時或會出現積壓需求，因此有必要確保供應持續，以免因供應短缺而再次陷入房屋負擔能力惡化的循環。

新批准的措施包括：

• 臨時減收20%建築開發費（Development Cost Charges, DCCs）

• 推出租屋項目獎勵措施

• 簡化設計規範

• 推出「可負擔置業試驗計劃（Attainable Home Ownership Pilot Project）」，針對中等收入首次置業者

此系列政策旨在降低成本、消除障礙，並防止項目停滯。市府警告，項目停擺不僅影響房屋供應，亦可能導致失去托兒空間、公共設施及建築業職位，而這些領域一旦萎縮，重建難度甚高。

市長Ken Sim表示：「溫哥華正面對多年來最艱難的建築環境。若我們希望市民有能力負擔住房，就必須主動減低開發成本。」

其他獲批措施包括：

• 為專門建造的市場租屋及低於市價的房屋提供針對性支援，包括新設的租屋項目支援計劃（Rental Development Relief Program）

• 推出可負擔置業試驗計劃（Attainable Home Ownership Pilot Project），興建低層住宅，價格針對中等收入首次置業者，並與省級計劃或合資格第三方合作

• 更新住宅設計規範，提升居住舒適度及統一性，包括簡化儲物要求、標準化採光規定、調整單位組合比例，以及取消設施及露台面積上限

此外，市議會亦批准：

• 為合資格項目提供社區回饋協議（Community Benefits Agreements）選項

• 增加公共藝術現金代替貢獻的折扣

• 容許大型項目分兩期繳付開發費

市議會亦通過由2025年底起取消交通需求管理計劃（Transportation Demand Management）的要求，並於2027年回顧成效及未來交通支援工具。

市府強調，今次措施是對早前房屋可行性政策的延伸，並配合加快審批及簡化法規的持續努力。市府將監察臨時措施成效，並於2026年就融資增長及包容性分區改革進展向市議會提交建議。

🔗 資料來源: https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-development-cost-charge-temporary-cut-new-housing-building

財政部長Chrystia Freeland表示,政府在星期一提出的關於資本利得稅的修改是本屆國會的「定義性措施」,並在即將進行的投票中對保守黨施加壓力。

這些關於資本利得納稅率的修改建議是在2024年聯邦預算中首次宣布的,旨在提高加拿大的「稅收公平性」,並為自由黨計劃的住房和其他經濟計劃的支出提供資金。

「如今,木匠或護士可能會以比百萬富翁更高的邊際稅率繳稅。這是不公平的。這就是為什麼我們的政府要提高個人年度資本利得超過25萬加元部分的納稅率」,Freeland在週一的聲明中說。

她補充說,這項稅收將有助於幫助年輕加拿大人,並促進住房建設。

「它將有助於為我們努力建造400萬套更多住房的措施提供資金。它將支持對增長和生產力的投資,這將在未來幾年內產生回報」,她說。

資本利得是出售股票或投資物業等資產所得的收益。目前,所有資本利得都有50%的納稅率,這意味著在該年度實現的利潤的一半會計入應稅收入。

根據自由黨的修改建議,對個人每年超過25萬加元的任何利得,其納稅率將上升到67%。這三分之二的納稅率將適用於企業和許多信託基金的所有此類收益。

加拿大人的主要居所將繼續免徵資本利得稅。

保守黨會如何回應?

儘管提高納稅率的建議是在2024年聯邦預算中宣布的,但資本利得稅的修改措施已從預算實施法案中剝離,將單獨提出。

Freeland在週一被問及是否試圖在資本利得問題上製造保守黨的分歧。

她辯稱,將重大稅收變化單獨提出法案是「普通做法」,但補充說,加拿大人應該仔細關注各政黨在這項動議上的投票情況。

「我確實認為,這是一個時刻,加拿大人應該密切關注眾議院的情況,密切關注所有議員如何投票,我會說這是一項具有定義性的措施」, Freeland說。

儘管保守黨尚未表示如何對這一提議進行投票,但黨領Pierre Poilievre一直公開反對資本利得稅的變化和2024年預算。

在4月提出預算後,Poilievre在眾議院上稱特魯多為財政「縱火犯」,指責自由黨的「浪費」預算煽動了通脹的火焰。

新民主黨已表示將支持對資本利得稅的建議修改。

Freeland在週一的質詢時間表示,資本利得動議的表決將在週二進行。

「保守黨領袖喜歡發表煽動性的言論」,她說。

「但在一個問題上他保持沉默,那就是稅收公平性。明天,他將不再能夠躊躇不前。每一個保守黨議員都將不得不表態。我們將看看他們真正的信仰是什麼。」

週一提出的動議允許資本利得稅的修改措施在6月25日的原定生效日期生效,不論正式立法是否已經通過。

資本利得稅變革引發反彈

自由黨聲稱,這一措施只會影響到少數加拿大人,估計每年只有40,000人受影響,主要是最富有的人。

加拿大稅收公平組織(Canadians for Tax Fairness)是一個由進步經濟學家和政策倡導者組成的團體,他們在週一表示,對資本利得稅的變更是「朝著稅收公平邁出的長期推遲的一步」。

該組織執行董事Katrina Miller說:「資本利得稅優惠對於依賴工資養家糊口的絕大多數加拿大人來說是極為不公平的。」

「這關乎每個人都應該公平地回饋我們所有人居住的社區」,她說。

一些企業領袖和其他批評者表示,這一舉措將會產生超出少數個人納稅賬單的後果。

加拿大獨立企業聯合會(CFIB)表示,超過一半的加拿大小企業主擔心這將會對他們產生不利影響。

CFIB在週一的一份聲明中說:「政府聲稱,稅率的變化只會影響到極少數最富有的加拿大人,但超過一半(55%)的小企業主認為這將影響到他們最終出售企業的情況,45%的人說這將影響到他們私人持有的投資,41%的人說這將影響到他們公司內的投資。」

然而,CFIB補充說,59%的人認為將終身資本利得豁免額提高至125萬加元(從先前的100萬多加元)將對他們有所幫助。根據預算,企業家也可以在終身累計200萬加元以內的資本利得中享受33%的較低納稅率。

醫生、律師和其他專業人士自宣布實施資本利得稅變更以來就一直表示反對,認為他們退休和休假的能力取決於其業務盈利。

加拿大醫學會在週日的一份聲明中表示,他們對Freeland宣布聯邦政府打算繼續實施這一稅收變革「非常失望」。他們警告說,這一變化將「對醫生施加不必要的壓力和財務負擔,危及我們醫療保健系統的穩定性」。

Freeland於週日辯護稱,對資本利得稅的變更是為了以「負責任的財政方式」為預算中的其他投資提供資金。她指出,加拿大央行上週決定降低基準利率,這證明聯邦政府並沒有通過超支支出來助長通貨膨脹。

但是,加拿大創新者理事會(CCI)的總裁Benjamin Bergen在週日表示,央行的降息更多是一個符號,表明加拿大經濟正在掙扎,需要一些幫助。

他認為,對資本利得稅的擬議變更是一個「不成熟的想法」,將會抑制增長前景,因為這會阻礙加拿大人開始投資自己的企業。他表示,CCI的成員已經告訴他,投資者對預算中兩個月前提出的變革感到警惕,不願意將更多資本投入加拿大企業。

Bergen說:「所有跡象都表明,這將使我們更難以成長、創造機會,最終實現繁榮,從而為我們所關心的社會計劃提供資金。」

RBC皇家銀行分析師指出，加拿大銀行業可能在未來兩年內迎來一場激烈的「房貸大戰」，原因在於大批抵押貸款即將到期，加上降息影響，消費者對低利率的需求將不斷攀升。隨著「高通脹時代」逐漸結束，房主紛紛尋求最低的續貸利率，這或將成為市場的新焦點。

👉🏻降息帶來節省，房貸續期更具吸引力

RBC分析師Darko Mihelic於週一發表報告指出，對於那些在歷史低利率期間簽署房貸合約的加拿大人來說，較低的續約利率顯得尤為重要。以2020年6月簽訂的房貸為例，如果續貸利率降低50個基點，每年可節省約1,000加元。

Mihelic預測，房貸經紀人將利用客戶資料庫，積極主動聯繫借款人，提供更具競爭力的續期利率選項，進一步推動市場競爭。

👉🏻央行降息引發連鎖反應

今年，加拿大央行已經四度降息，未來可能會進一步行動以緩解通脹壓力。這些政策不僅減輕了房主的「還款衝擊」，也將市場焦點從還款壓力轉移到續貸利率的激烈競爭。

👉🏻大量房貸即將到期，銀行競爭加劇

報告指出，加拿大各大銀行約55%的抵押貸款將於未來兩年內到期，而三年內這一比例將達到85%。隨著競爭加劇，道明銀行因在美國市場的擴張受限，可能將更多資源集中於本地市場，尤其是在房貸領域爭奪更大市場份額。

Mihelic分析認為，房貸作為銀行的核心業務之一，在其他貸款類別增長乏力的情況下，銀行間的市場爭奪戰只會更加白熱化。他同時指出，擁有較多房貸業務及穩健存款基礎的銀行，如RBC和道明銀行，可能在這場「房貸戰爭」中更具優勢；而蒙特利爾銀行、豐業銀行和加拿大帝國商業銀行則可能面臨房貸利潤下滑或客戶流失的壓力。

👉🏻消費者受益，續貸成本或進一步降低

整體而言，這場房貸競爭將對銀行的利潤、策略和市場份額帶來不小挑戰和不確定性。然而，對於房主和潛在借款人來說，這是一個利好消息。更多房貸選項與更低利率的出現，將有助於進一步減輕還款壓力，為房主帶來實質性的經濟利益。

隨著「房貸大戰」逐步升溫，消費者是否能抓住機遇降低成本，值得持續關注！

耗資64億元的戈迪豪國際大橋自2018年啟動建設以來，經過六年多的建設，預計將於2025年秋天正式通車。這座壯觀的跨境大橋連接加拿大安大略省的溫莎市和美國密西根州的底特律市，將成為兩國之間的快速通道，並為兩地的交通和經濟活動帶來極大便利。

👉🏻建設進度與工程挑戰

戈迪豪國際大橋於2018年10月5日開始動工，雖然原定完工時間已經比計劃晚了10個月，但今年6月，兩國的施工隊成功地將橋樑的兩側結合，完成了橋面連接，這一重要的里程碑標誌著工程進入高潮。這座橋不僅將成為北美最大的斜拉橋，還將超越不列顛哥倫比亞省的曼港大橋，成為北美同類型橋梁中跨度最大的橋樑。

然而，儘管大橋已經達到了這些顯著的建設成就，距離正式通車仍有相當多的工程需要完成，尤其是鋪設道路。施工隊正在設置六條車道和兩條路肩車道，並在大橋上鋪設一條3.6米寬的多用途小道，供步行和自行車使用。這條小道將免費開放，並將連接加拿大和美國兩側的當地小徑，為居民和遊客提供便捷的通行方式。

👉🏻無人機拍攝工程過程，但需遵守規定

施工過程，展示了鋪路的景象。然而，該項目網站提醒，施工現場周圍對無人機飛行有嚴格的規定，未遵守規定的操作員將面臨高額罰款，甚至可能被判監禁。

👉🏻新橋亮點：震撼的燈光秀

0
今年6月，兩座大橋的合併標誌著項目的重大進展。而最近，關於大橋裝飾燈光秀的新細節也曝光。著名藝術家兼作家道格拉斯·柯普蘭（Douglas Coupland）將領導設計這一大型燈光裝置，該裝置將由約5000盞LED燈組成，橫跨整座大橋，為行車和行人帶來壯觀的視覺體驗。

儘管工程進展順利，但由於一些不可預見的延遲，預計新橋的通車時間將比原計劃推遲至少10個月。目前，預計大橋將於2025年9月正式通車。

一旦建成，這座橋將連接安大略省的401號高速公路和密西根州的75號州際公路，對於兩國之間的貿易和運輸將產生深遠影響。