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加拿大主要出租房地產信託 Minto Apartment Real Estate Investment Trust (Minto REIT) 宣布將以約 23 億加元 (包括債務) 全現金私有化。
根據協議，投資者每持有一單位可獲 18 加元現金，較 2026 年 1 月 2 日收市價高出 32%，亦較過去 20 日平均交易價高出 35%。
收購方為多倫多的 Crestpoint Real Estate Investments，並與渥太華的 Minto Group 合作。Minto REIT 截至 2025 年 9 月擁有約 7,600 套出租住宅，分布於 28 個物業，入住率達 96%，平均月租為 2,074 加元。物業遍及溫哥華、卡加利、多倫多、渥太華、蒙特利爾及維多利亞。
交易正值加拿大房市承壓之際。經濟放緩、新建出租住宅供應增加、聯邦移民政策改變及需求減弱，均令多個主要市場租金受壓。同時，公寓市場疲弱，令業主及發展商更難籌集資金或出售資產。
Minto REIT 特別委員會及董事會已一致批准交易，並建議投資者投票支持。總裁兼行政總裁 Jonathan Li 表示，交易在困難時期為投資者提供確定性及流動性。特別委員會主席 Allan Kimberley 則指，董事會認為沒有更佳替代方案。
Crestpoint 總裁兼行政總裁 Kevin Leon 表示，收購符合公司擴展多戶住宅市場的策略，並提供與擁有逾 70 年經驗的開發商合作的機會。
投資者將於 2026 年 3 月舉行特別會議投票。若獲批准，交易預計於 2026 年下半年完成，屆時 Minto REIT 單位將從多倫多交易所 (TSX) 退市，公司亦不再是加拿大的公開發行人。
🔗資料來源: https://dailyhive.com/calgary/minto-apartment-reit-crestpoint-private-deal
由於貸款成本高企、租金低迷，多倫多一對夫婦因購買多套公寓樓花而陷入財務困境，每月虧損近5000元。他們坦言，未來不會再考慮將公寓作為投資選項。
據《環球郵報》報導，Jacqueline與Leo Francis夫婦曾因投資公寓而獲得豐厚回報。他們於2013年以30萬元購入的第一套公寓，於2022年以80萬元售出。然而，之後購買的樓花卻成了他們的財務負擔。
👉🏻投資公寓變虧本負擔，三套公寓負現金流纍纍
👉🏻第二套公寓：每月負現金流$1800
2018年，Francis夫婦在多倫多北部一個繁忙購物中心附近購入了一套公寓樓花，於今年1月以52.8萬元完成交易。然而，受高昂的貸款利率影響（8.3%，貸款金額41萬元），這套公寓的每月支出（按揭、物業費、稅費等）達4200元，而租金收入僅2400元，導致每月負現金流高達1800元。
👉🏻第三套公寓：每月虧損$3100-$3600
2021年，他們與另一對夫婦合作購入位於多倫多東部Beaches社區的一套樓花，於今年5月完成交易，成交價為84萬元。由於兩筆貸款及高昂的物業開支，這套公寓每月成本約6700元，而租金收入僅為3650元（含購房時的一年租金保證）。如今租戶支付的租金為3100元，導致每月虧損高達3100至3600元。
面對巨額虧損，Jacqueline表示：“如果是今天，我絕不會再買樓花。這種投資佔用資金時間太長，回報太差，還不如把錢用在其他地方。”
👉🏻市場低迷：投資者紛紛退場，樓花市場進入寒冬
隨著貸款利率攀升、公寓租金無法覆蓋支出，越來越多的投資者對公寓樓花失去信心。數據顯示，投資者曾佔多倫多樓花市場購買量的70%以上，但興趣減退直接導致銷售量暴跌。
據Altus Group報告，今年第三季度多倫多樓花銷量僅764套，同比大跌73%，創下歷史新低。其他主要城市如卡爾加里、溫哥華和蒙特利爾的樓花銷量也分別同比下降61%、27%和40%。
專家認為，樓花市場要恢復吸引力，需要滿足多個條件：房價顯著下降、貸款利率進一步降低、需求增加，以及租金大幅上漲。然而，這些條件短期內難以實現。
加拿大抵押貸款與住房公司（CMHC）副首席經濟師Aled Ab Iorwerth警告：“高昂的建築成本、有限的收入增長以及租戶無力支付更高租金的現實，使樓花市場陷入結構性問題。”
👉🏻建築成本與房價壓力持續，高風險投資信心難復
過去十年，建築成本飆升迫使開發商提高售價，令公寓樓花價格大幅上漲。2024年第三季度，多倫多樓花均價已達每平方英尺1338元，意味著一套650平方英尺的公寓售價高達87萬元，遠超2014年的35.9萬元。
即便建築成本下降、貸款利率回落至3%左右，投資者仍需時間重新建立對公寓市場的信心。
👉🏻投資者尋求其他選擇，Francis夫婦計劃出售公寓
許多投資者開始尋找更穩健的投資渠道。Francis夫婦則計劃出售兩套虧損公寓，其中位於多倫多北部的公寓現已掛牌，售價62.4萬元。當年支付定金時，房產經紀曾預測該物業可賣到80萬元。
Jacqueline表示，未來他們仍會考慮房地產投資，但已徹底放棄公寓樓花。
隨著更多投資者撤出，加拿大樓花市場的低迷或將持續，而曾經炙手可熱的公寓投資正面臨一場結構性轉變。
溫哥華總醫院（Vancouver General Hospital, VGH）校園或將迎來重大改造，計劃興建兩座26層及28層高樓，新增280個長者長期護理床位。
由 VGH & UBC Hospital Foundation 主導的重建方案，將於1月15日舉行公聽會，由市議會審議有關改劃申請。除了長者床位，兩座大樓亦將設有臨床及診斷空間、醫療支援設施、一個可容納25人的兒童照顧中心，以及地面商業區。
項目位於西12街（West 12th Avenue）與橡樹街（Oak Street）東南角，對面即是VGH及Diamond Health Care Centre。現址包括一幢三層出租樓宇及Windermere Care Centre。現有26個出租單位中，22戶符合市府租客搬遷及保障政策。首階段將先建26層大樓，提供280個長者床位；而Windermere Care Centre目前提供207個長期護理床位，將繼續營運至第二階段。
市府報告指出，項目符合2024年通過的溫哥華長者房屋策略，以應對人口老化。卑詩省統計局（BC Statistics）預計，2024至2045年間，55歲或以上人口將增加約30%，其中80歲以上長者比例顯著上升。溫哥華沿岸衛生局（Vancouver Coastal Health）估計，目前全市缺少300個資助長期護理床位及90個協助生活單位，至2035年缺口或擴大至1,500床位及350單位。
需求亦反映在社會房屋輪候名單上。2023年，輪候者中有43%（約2,420人）為55歲或以上，較2022年增加18%，是近年最大升幅。報告指出，許多長者依靠固定收入生活，隨年齡增長需適應健康、無障礙及房屋需求。入住資助長期護理床位的居民需繳交淨收入最多80%的月費，但設有最低及最高限額，確保每人每月至少保留325加元作個人開支。如月費造成財政困難，居民可向衛生局申請臨時減免。
一宗由高級時尚櫃位轉戰法庭的案件近日在 Tax Court of Canada 塵埃落定——前 Holt Renfrew 品牌專員因試圖將逾 $10,000 加元的奢華服飾及家庭辦公室開支列為稅務扣除項目而敗訴，儘管她堅稱這些支出對其工作表現至關重要。
該名專員於 1994 至 2019 年間代表高級品牌 Judith & Charles，表示其職責要求她每日穿著品牌服飾，以達成銷售目標並維持專業形象。她申報 2016 至 2018 年度的服裝開支及在家辦公開支開支扣稅，認為外表不只是建議，而是成功的關鍵。
Holt Renfrew 每季提供 $2,000 加元服裝津貼，折合每年約 $8,000 加元零售價。但她在庭上表示，為保持時尚形象及提升佣金收入，她經常自掏腰包額外購買服飾。她認為公司期望員工透過穿著品牌服飾來推廣產品，等同於強制性要求。
然而，法庭並不認同。關鍵缺失？正是由僱主簽發的 Form T2200 – Declaration of Conditions of Employment。此表格用以證明某些開支屬工作所需。Holt Renfrew 拒絕提供該表格，令她的扣稅申請無法成立。
至於她申報的在家辦公開支，法庭亦根據 Income Tax Act 作出裁定。根據法例，只有在納稅人主要在家工作，或該空間是專門且持續用作與客戶或其他工作相關人士會面的情況下，在家辦公開支才可扣稅。
該名專員在庭上表示，她經常在家無償加班處理客戶事務，包括打電話及撰寫報告。她舉例指曾在凌晨接聽電話，安排於清晨 7 點前送出皮帶予即將登機的客戶。但法庭指出，並無合約要求她在正常工作時間以外工作，任何加班亦需事前獲得批准。
此判決為各行各業員工敲響警鐘：即使工作要求特定形象或生活方式，若無正式簽署的 Form T2200，或不符合 Income Tax Act 下的明確條件，相關開支仍屬個人消費，不能扣稅。
在時尚與合規的角力中，最終勝出的是——稅法。
你認為工作需要著名牌，應唔應該可以扣稅？
8月1日限期迫近，加拿大（Canada）正準備迎接美國（United States）即將實施的新一輪關稅措施，這可能徹底改變加美兩國的貿易結構。美國商務部長霍華德・盧特尼克（Howard Lutnick）週日接受《Fox News Sunday》訪問時表示：「唔會有延期、亦唔會有寬限期。8月1日關稅就會生效，海關會開始徵收，我哋就係咁啟動程序。」
特朗普（Donald Trump）堅持徵收35%關稅 未有回旋餘地
特朗普（Donald Trump）重申，除非加方在8月1日前簽署新貿易協議，否則美國將對加拿大出口貨品徵收35%關稅。雖然《加拿大-美國-墨西哥協定》（Canada-U.S.-Mexico Agreement，CUSMA）可能令部分商品免受新稅影響，但若無全面協議，大部分出口將被波及。
特朗普向記者表示：「我哋未有同加拿大（Canada）簽協議，亦冇特別將精力放喺呢方面」，顯示白宮（White House）現階段並無積極推動相關談判。
已與美國達成初步貿易框架協議的國家包括: 日本（Japan)，越南（Vietnam），印尼（Indonesia），菲律賓（Philippines），英國（United Kingdom）。
上述協議係特朗普（Donald Trump）重塑全球貿易格局政策下嘅一部分，目的是強調國家安全及經濟主權。
美國法院法律挑戰正在進行
該關稅計劃面臨法律審查。本週，美國聯邦上訴法院將就特朗普引用《國際經濟緊急權力法》（International Economic Emergency Powers Act，IEEPA）作為徵收關稅之依據是否合憲展開審理。
批評者指該法案並無授權總統單方面制定貿易政策。多位法律專家及倡議組織，包括 : 自由司法中心（Liberty Justice Center)，卡托研究所（Cato Institute）
均形容此舉為「大規模權力擴張」（massive power grab）」，警告恐會削弱國會（Congress）於貿易政策上的憲制角色。
對加拿大有咩影響？
若美方新關稅政策正式實施，加拿大將面臨一系列經濟挑戰：
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鋼鐵、鋁業及汽車出口成本飆升
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中小型企業面臨供應鏈受阻及美國需求急跌
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消費者需面對進口商品及生活必需品加價
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加拿大可能以反制關稅應對，引發進一步貿易緊張
加拿大總理卡尼（Mark Carney）坦言，預期在限期前難以達成協議，並表示：「我哋會用晒所有可用時間」，但時間已非常緊迫。
全球關注 美方策略面臨最大法律考驗
加拿大並非唯一受影響國家。世界多國正密切關注特朗普（Donald Trump）嘅關稅策略，因為案件結果可能為未來美國政府如何運用貿易權力立下重要先例，亦會影響各國對美方政策嘅回應方式。
🔗資料來源: https://www.ctvnews.ca/world/trumps-tariffs/article/us-says-tariff-deadline-of-aug-1-is-firm-no-extensions/ ; https://globalnews.ca/news/11306398/cda-us-tariffs-court/ ;
加拿大前總理哈珀（Stephen Harper）表態支持現任總理卡尼（Mark Carney）推動多元化貿易政策，指出過度依賴美國市場已不合時宜。他在中西部立法者會議（Midwestern Legislative Conference）上表示：「時代變咗啦。」
該會議集結來自四個加國省份（Saskatchewan、Alberta、Manitoba、Ontario）與11個美國中西部州份（包括Illinois、Indiana、Iowa等）的立法者，目的是在全國性談判陷入僵局之際加強地區間合作。
哈珀批評透過關稅來重塑產業的做法，形容為「曾經試過、但已經證明失敗嘅經濟政策」，呼籲美國國會議員「帶住事實返華盛頓（Washington）討論」。他強調加拿大對美國的戰略價值：「要明白，加拿大係你哋全球最大、最平衡、亦最有利可圖嘅貿易夥伴，仲係大幅領先。」
這場會議於7月27日至30日舉行，聚焦於農業、能源、邊境安全及水資源管理等議題，其中水資源尤為重要，因為西部地區正面對旱災挑戰。來自曼尼托巴省（Manitoba）的議員杜古爾（Terry Duguid）強調：「我哋嘅關係——儘管新聞標題點寫——其實係好穩定，好緊密同深度融合。」
美國駐加大使霍克斯特拉（Pete Hoekstra）隨後發言，為總統特朗普（Donald Trump）推行的關稅貿易政策辯護，指美國目前的債務狀況難以持續：「作為自由世界領袖，我哋唔可以再維持37萬億美元債務同每年2萬億美元財政赤字。」他亦承認目前談判充滿不確定性，但表示樂觀：「框架可能會變，但連繫兩國嘅根本關係結構會繼續存在。」
薩斯喀徹溫省省長（Saskatchewan Premier）莫伊（Scott Moe）則指出，加拿大應爭取遠低於歐盟剛達成的15%關稅水平，並表示該省擁有多種可作籌碼的資源，包括鉀鹽（potash）和鈾（uranium）。「薩省其實有好多牌可以打，但加拿大同美國，其實係打緊同一副牌。」他補充道。
在特朗普訂下的8月1日限期日漸逼近之際，卡尼與特朗普都已表明，本週五可能未能達成新貿易協議。
「同牌隊」講係咁講，喺真正談判入面，加美係咪仍然「各自為政」？
加拿大聯邦政府已確認，正就對中國進口電動車徵收 100% 關稅的決定進行審視，但官員尚未交代審查何時展開或何時結束。該項關稅於 2024 年 10 月 1 日正式生效，旨在呼應美國採取的類似措施。渥太華（Ottawa）指控北京（Beijing）不公平補貼其電動車產業，並以低價車輛充斥全球市場。相關法規指出，政府計劃在措施實施一年內進行檢討。
然而，加拿大財政部（Finance Canada）現形容該審查為「非正式」，並無明確開始或結束日期。財政部發言人表示，這並非公開諮詢，亦缺乏正式時程。「你可以說是今年夏天開始的，」發言人補充，目前官員正根據持份者意見，向財政部長 François-Philippe Champagne 提交建議。
此事於 9 月 11 日總理 Mark Carney 的記者會上引起公眾關注，當時他將此審查與另一項為期 60 日的電動車銷售政策檢討混淆。總理辦公室其後將查詢轉交 Champagne 辦公室，初時聲稱審查尚未展開，數日後則改口，確認審查已在法定一年期限內啟動。
此關稅政策引發業界與倡議團體激烈辯論。加拿大汽車業界呼籲政府維持關稅，以保障本地製造商；環保組織則認為取消關稅有助提升市場競爭，加快電動車普及。
安大略省省長 Doug Ford 最近亦表態，致函 Carney，促請聯邦政府維持關稅。他指出：「取消對中國製電動車的關稅，將削弱我們與美方就保護汽車供應鏈所作的長期協調。」
此審查正值加拿大重新調整與中國貿易關係之際。上月，北京對加拿大油菜籽出口徵收高額關稅，被廣泛視為對電動車措施的報復。加拿大官員已加強外交接觸作為回應。
自由黨國會議員 Kody Blois 與沙士喀寸旺省（Saskatchewan）省長 Scott Moe 最近訪問中國，Blois 表示，加拿大人應預期更多高層交流。「這是解決貿易摩擦的對話契機，」他向記者表示，形容會面「正面」，並有助重啟合作。
外交部長 Anita Anand 預定於 10 月中旬訪問中國，而 Carney 上週亦在聯合國大會期間與中國國務院總理李強（Li Qiang）會面。根據總理辦公室的會議紀要，雙方討論了包括油菜籽與電動車在內的貿易議題。
加拿大油菜籽協會（Canola Council of Canada）主席 Chris Davison 對重啟接觸表示歡迎，但未就電動車關稅表態。「這是一項政治議題，需要政治解決方案，」他說。「我們對目前的交流程度感到鼓舞，並認同儘快解決問題的迫切性。」
隨着非正式審查持續進行，各界正密切關注政策是否出現轉向，可能重塑加拿大電動車市場及其與中國的貿易格局。
卑詩省 (B.C.) 最高法院裁定，維持一項位於溫哥華Cambie Corridor、提供229個專門出租住宅單位（purpose-built rental housing）的發展項目批准，駁回當地居民團體要求推翻項目的司法覆核申請。
卑詩省最高法院（Supreme Court of British Columbia）法官 Morellato 於上周作出裁決，認為溫哥華市議會（City of Vancouver）在批准項目時程序公平、決定合理，因此支持市府及發展商 Sightline Properties 的立場。
該項目位於西29大道520至590號（West 29th Avenue）及Ash街4510至4550號（Ash Street），距離加拿大線（Canada Line）King Edward站約10分鐘步程，毗鄰伊利沙伯女皇公園（Queen Elizabeth Park）及卑詩兒童醫院（BC Children's Hospital）。項目將興建兩幢六層住宅大樓及兩排城市屋，共提供229個長期出租住宅單位。
溫哥華市議會於2025年7月一致通過重劃分區申請，原方案提供230個出租單位，其後在發展許可申請階段微調至229個單位，並於2025年12月獲發最終許可。
根據判決書，發展商原本計劃興建46個豪華城市屋，每個單位售價預計介乎200萬至230萬加元。然而，由於樓市放緩及預售未達預期，項目其後轉型為出租住宅發展，亦配合省政府推動SkyTrain車站周邊增加住宅密度的住房政策。
案件爭議焦點在於項目取消了低於市價租金住宅（below-market rental housing）部分。按照溫哥華市的公共交通導向重劃政策，鄰近交通樞紐的住宅項目原則上須將至少20%的住宅樓面面積用作低於市價出租單位，租金至少較加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）平均水平低10%。
雖然發展商最初曾提出相關安排，但市府職員最終認為，重劃分區所帶來的額外土地價值不足以支持低於市價租金住宅，因此建議整個項目改為市場租金住宅。職員指出，該地皮原有分區已容許較高發展密度，令重劃後可產生的額外土地價值有限。
Cambie Corridor Neighbourhood Association則認為，市民未能取得發展商的詳細財務分析及預測資料，難以充分評估市府取消低於市價租金單位的理據，並質疑市議會偏離房屋及社區設施貢獻政策時欠缺充分解釋。
不過，Morellato 法官駁回有關論點，指出居民可查閱與市議員相同的資料，包括詳細解釋取消低於市價租金單位原因的市府報告，而有關文件早於公眾聽證會前七周已公開發布。
法官亦認同相關財務資料涉及商業敏感內容，包括建築成本及收益預測。如公開披露，可能削弱發展商在建築合約談判中的競爭優勢，並影響市府未來與其他發展商的協商工作。
裁決指出，市議會的決策過程公開透明且公平，議員有權依賴市府專業團隊提供的財務分析，毋須自行重新進行評估。
法院同時認為，儘管項目並未提供低於市價租金住宅及社區設施貢獻（CAC），但新增229個長期出租住宅單位、約580萬加元發展成本徵費（DCL）以及約30萬加元公共藝術撥款，已構成合理的公共利益。
最終，法院全面駁回居民團體申請，並下令其支付溫哥華市政府 及 Sightline Properties 的訴訟費用。
全球蛋白需求急升，加上美國 (U.S.) 乳品遭加國徵收高額關稅，令加拿大乳清蛋白零售商面臨供應短缺及價格飆升的雙重壓力。
近兩年，乳清蛋白濃縮粉的消費量大幅增加。部分加拿大乳農已開始調整育種策略，嘗試提升牛奶蛋白含量。卑詩省 Foxtrot Dairy (狐步乳場) 主人 德沃斯 (Kevin de Vos) 表示，他已改變育種方向，並調整飼料配方，以提高牛奶的蛋白與乳脂比例。不過，他指出至少需三年才能見到顯著效果。
加拿大農業信貸公司 (Farm Credit Canada) 高級經濟師 克羅斯比 (Graeme Crosbie) 指出，加拿大乳業過去主要追求乳脂以製作牛油和芝士，如今需求已逆轉，蛋白成為焦點。乳清曾被視為芝士製程的副產品，用作肥料或飼料，但隨着乳清蛋白價格暴漲，芝士廠開始重新審視其價值。
聯合國糧農組織 (FAO) 高級經濟師 托托娃 (Monika Tothova) 表示，全球乳清加工能力未能跟上消費偏好，供應遠落後於需求。加拿大目前只有少數工廠能將芝士製程的乳清轉化為乳清蛋白濃縮粉，令零售商如 北方真蛋白 (True North Protein) 創辦人 米特勒 (Kallum Mitterer) 必須依賴美國供應。他指出，自去年10月起，乳清蛋白價格已翻倍，關稅更令成本進一步上升。
另一品牌 Hello Amino 創辦人 斯威夫特 (Aelie Swift) 表示，美國供應商曾因供應不足而無法交貨，目前她僅有一個月存貨，之後必須購買受關稅影響的乳清蛋白，預期產品價格將上漲4至7加元。
隨着貿易戰持續，加拿大乳品將被禁止出口至美國，而美國乳品進口至加拿大則需繳納 50%關稅。加拿大乳品委員會 (Canadian Dairy Commission) 執行董事 夏爾布瓦 (Philippe Charlebois) 表示，委員會正密切監察市場，並承認全球蛋白需求上升推高了整體市場價值。他指出乳清產量與芝士製造量直接掛鈎，而加拿大的乳品配額制度意味著農民不能單純為滿足乳清需求而過度生產牛奶。
