溫哥華房地產市場正面臨關鍵轉折點，隨著建築成本上升、通脹加劇及市場不確定性，許多開發項目陷入困境。為防止房市進一步放緩，市政府推出財務與監管紓困措施，協助發展商維持項目可行性並確保住房供應。

問題：成本上升與停滯的開發項目

溫哥華的發展商正面臨建築成本飆升的挑戰。自2017年以來，建築費用上漲68%，但租金僅增長 42%。同時，房屋銷售與預售停滯，使發展商難以獲得融資。

溫哥華城市規劃、城市設計與可持續發展總經理Josh White 指出： "我們正處於一個關鍵時刻。過去投資者預期房產升值，但這種預期已經消失，發展商現在難以預售單位並獲得建設融資。"

案例：Commercial-Broadway Safeway重建項目

一個典型案例是Commercial-Broadway Safeway 重建項目，由Crombie REIT 與 Westbank 開發。該項目最初計劃為分層產權住宅（strata ownership housing），但因財務壓力，發展商不得不改為出租用途，並增加樓層高度以提升密度。White指出，許多項目面臨類似挑戰，需要更高密度開發來抵消成本。

支持發展商的關鍵措施

為解決這些問題，溫哥華市政府推出多項財務紓困措施：

• Deferred Development Cost Levies（DCLs） —— 發展商通常需提前支付DCL費用，以資助道路、排水系統及公園等基礎設施。新政策允許發展商分三期支付，最長可達3.5 年，減輕財務壓力。

• Adjusted Community Amenity Contributions（CACs） —— CAC最低支付門檻將從 2,000萬加元降至500萬加元，而延期付款利率則從 加拿大央行基準利率 +3% 降至 +1%。

• Surety Bonds for Financial Flexibility —— 發展商現在可使用履約保證保險（Surety Bonds）替代信用證（Letters of Credit），釋放更多現金用於建設。

• Fee Freeze for 2025 —— 市政府將取消2025年DCL、CAC及密度獎勵費的3.2% 調漲，幫助發展商控制成本。

潛在問題

儘管這些措施旨在推動停滯的開發項目，市府官員警告，發展商可能難以提供相同水平的公共設施，如公園、學校及社會住房。White 指出，更高密度開發可能無法完全抵消成本上升，導致社區設施減少。

此外，一些批評者擔憂，延遲費用支付可能會造成市府長期財務缺口，影響未來基礎設施資金。

這將如何改善溫哥華的房市？

這些措施旨在鼓勵發展商繼續建造出租及可負擔住房。透過降低前期成本，發展商能夠推進原本因財務壓力而可能被放棄的項目。

對於購房者與租戶而言，這意味著未來住房選擇將增加。隨著更高密度開發獲批，更多出租單位將投入市場，可能穩定租金價格並提升可負擔性。

下一步？

市議會預計近期批准這些措施，可能促成更多住房供應，但官員警告，發展商仍可能因財務壓力難以提供相同水平的公共設施。

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🔗資料來源: https://dailyhive.com/vancouver/vancouver-development-cac-fees-deferral-housing-supply-slowdown-josh-white#google_vignette 

最近一份報告指出，為應對不斷攀升的生活成本，大溫哥華地區的最低生活工資（Living Wage）需達每小時 27.05加元，才能支付基本生活開支，比目前的最低工資 每小時17.40加元 高出整整 7加元。

👉🏻生活工資年增幅5.3% 主要受租金與食品成本驅動

該報告由卑詩省生活工資組織（原卑詩省家庭生活工資組織）和加拿大政策選擇中心共同發佈，強調最低生活工資是全職居民為滿足住房、食品、交通及其他基本需求所需的收入水平。今年，大溫地區的生活工資較去年增長 1.37加元，增幅達 5.3%，顯示租金與食品價格的上漲對居民生活壓力的影響尤為顯著。

報告指出，大溫地區四口之家的月租金平均增加 276加元，漲幅達 9.5%；食品成本則上升 39加元，增幅為 3.3%。

👉🏻惠斯勒生活工資全省最高 維多利亞亦大幅上漲

在卑詩省內，生活工資最高的地區是 惠斯勒（每小時28.09加元），反映出該地高昂的房價及依賴旅遊經濟的特殊需求。此外，省會維多利亞的生活工資亦增至 26.78加元，年增長率達 5%。
其他旅遊熱門地點如克里阔特灣（Clayoquot Sound）的生活工資也升至 27.42加元，凸顯高成本地區居民的生活挑戰。

相比之下，卑詩省其他地區如 大福克斯（Grand Forks，20.81加元） 和 道森克里克（Dawson Creek，21.55加元），由於房租及基本生活成本相對較低，生活工資水平略低，但報告強調，這些地區的生活必需品價格仍在不斷上漲。

👉🏻最低工資難以應對高生活成本

目前，卑詩省最低工資為 每小時17.40加元，與生活工資的差距逐漸擴大。在大溫和維多利亞等高成本地區，最低工資收入者甚至無法負擔基本房租，更遑論滿足其他日常開支。

卑詩省生活工資組織強調：「如果不解決住房可負擔性問題，政府的任何應對生活成本危機的努力都難以見效。」

👉🏻專家呼籲政策改革 緩解居民壓力

這份報告的計算標準基於兩名就業成年人及兩名兒童的家庭，未包含償還債務、退休儲蓄及高等教育儲蓄等額外開支。報告再度敲響警鐘，隨著食品和住房價格的不斷上漲，最低工資收入者的生活壓力將進一步加劇。專家呼籲政府加快政策改革，縮小低收入人群與基本生活需求之間的差距，確保居民能夠過上體面的生活。

面對關於他們創紀錄利潤和氣候表現的艱難問題,加拿大石油天然氣高管辯稱,無需設置排放上限,因為法規已經使經營變得很困難。

新民主黨(NDP)召喚了來自Suncor、Imperial Oil、Cenovus Energy、Shell Canada和Enbridge的領導人,出席環境和可持續發展常設委員會。這五位高管均透過視頻會議方式參加。

Suncor首席執行官 Rich Kruger在開場陳述中說:「只是因為加拿大選擇不提供石油,世界也不會減少消耗一桶石油。那桶石油仍將來自其他地方。」

「加拿大公司是世界上最致力於減少溫室氣體排放的公司之一。」

在之後的交流中,Kruger表示聯邦政府承諾的排放上限是「不必要的法規」,實際上將成為「對產量的上限」。

他表示,他支持碳定價,因為它將「推動創新、為我們所有人提供經濟激勵,繼續改善我們的業務」。

Brad Corson, Imperial Oil的首席執行官,也表示排放上限是不必要的。

Corson說:「已經有很多其他的工具和要求在位了。我在世界各地工作過,加拿大的法規是我工作過的地方當中最嚴格的之一。」

NDP環境批評人士Laurel Collins向Kruger提出了一個很多加拿大人都希望得到回答的問題,考慮到他所在行業對氣候危機的貢獻以及其巨大的利潤。

Kruger回應說:「我理解您想製造頭條新聞、指責和試圖醜化這個行業的願望。但我要說的是,當您這樣做的時候,您實際上是在攻擊辛勤為這個國家提供能源的成千上萬的加拿大人。」

Collins再次追問他,表示這不是一個修辭性的問題。他表示他的回答仍然如此,「除了我的睡眠模式,我不知道如何回答這個問題。」

根據統計加拿大數據,2022年石油天然氣開採公司在加拿大總收入達2,700億加元,利潤為630億加元。(去年的數據尚未公布)

考慮到在許多加拿大人艱難維生的情況下,這些大型石油天然氣公司仍有如此高的收益,Collins在週四早些時候的新聞發佈會上表示,應對這些公司徵收超額利潤稅,就像過去對銀行徵收一樣。

她表示,這些收入可用於投資「氣候解決方案,讓生活對加拿大人來說更實惠。」

Cenovus公司CEO Jon McKenzie強調了石油天然氣行業的週期性,並表示最近的創紀錄利潤是在一些低迷年份之後。

他告訴委員會:「強大的石油天然氣行業對加拿大人是有益的。」

石油天然氣生產仍然是加拿大最大的氣候污染源,占全國溫室氣體排放量的30%以上。

自2005年以來,該行業的排放量增加了11% - 這是該國任何經濟部門中最大的增幅,這是根據設在Calgary的研究所的數據。

相比之下,電力生產等其他工業部門的排放量在同期有所下降。

研究所石油天然氣計劃主任MC Bouchard在一份聲明中表示:「今天的證詞提醒我們,如果加拿大的石油天然氣行業要真正減少排放,迫切需要制定更多規管。」

「反复承諾減排和實際減排是不一樣的。」

Greenpeace Canada的氣候運動者Salomé Sané在一封電子郵件中表示,這些高官「逃避了關於他們在加劇氣候危機、氣候不作為成本方面的責任的每一個問題,同時又拒絕承諾任何具體的減排或可再生能源投資。」

這項證詞是在聯合國秘書長Antonio Guterres一天前指責化石燃料公司「拖延氣候行動 - 通過游說、法律威脅和大規模廣告宣傳」 之後提供的。他呼籲各國和公司停止運行化石燃料廣告。

Guterres指出,根據新的科學研究,要將升溫控制在工業化前水平上升1.5攝氏度以內,溫室氣體排放需要每年降低9%,直到2030年。

為此,Guterres表示,世界領導人和企業必須采取「緊急行動」來大幅減少溫室氣體排放,增加對可再生能源的投資,並「嚴厲打擊」化石燃料行業。