2025年6月，加拿大稅務法庭（Tax Court of Canada）作出一項裁決，向地產投資者及業主發出明確訊息：即使你認為某項住宅物業符合「主要居所豁免」（Principal Residence Exemption，簡稱 PRE）資格，若未有如實申報出售交易，仍可能面臨重大罰款。

案例概述：Toronto 投資者的代價

涉案納稅人是一位資深地產投資者，於 Toronto（多倫多）Yonge Street 一帶持有多項物業。他於2016年出售了多項房產，其中包括他自2010年5月至2016年7月居住的主要居所。雖然加拿大稅務局（Canada Revenue Agency，CRA）允許他就該物業申請 PRE，但他並未在2016年度報稅表中申報該項交易——而這正是自2016年起的新規定。

更嚴重的是，他亦未有申報另一項物業的出售，該交易產生了 $159,282 加元的資本收益。他聲稱該物業「一直打算作為主要居所」，但 CRA 以以下理由拒絕其申請：

• 從未實際居住；

• 未提交 T2091 表格；

• 同一課稅年度內已指定另一項物業為主要居所。

CRA 隨後重新評估其2016年報稅表，並就未申報收益處以 $21,000 加元的「重大疏忽罰款」（gross negligence penalty）。

法庭裁決：理由不成立

在法庭上，納稅人辯稱他已與會計師審閱報稅表，並相信該筆收益可獲豁免。他將責任歸咎於會計師對新申報規定的無知，並指出2016年是首次要求申報主要居所出售。

然而，法官並不接受此說法，並指出納稅人擁有碩士學位、具備豐富地產經驗，且於2022年成為持牌地產經紀。法官裁定納稅人「明知或在重大疏忽情況下」作出虛假陳述或遺漏，因此 CRA 有理據作出重評並徵收罰款。

事實上，納稅人早於2011年亦曾因未申報房產出售而被 CRA 重評及罰款，並因此被「標記為需特別留意對象」。

值得注意的重點

此案例突顯了如實、完整申報所有房地產交易的重要性——即使你認為符合 PRE 資格。以下是你需要了解的要點：

申報要求

• 自2016年起，所有主要居所的出售必須在 Schedule 3 表格及 T2091(IND) 表格中申報；

• 非以賺取收入為主要目的的季節性住宅（如度假屋）可符合 PRE 資格；

• 出租物業及以牟利為目的的翻新出售物業一般不符合資格。
  
  

反炒賣規定（2023年1月1日起生效）

• 持有不足12個月即出售的物業，其收益將按 100% 商業收入課稅，而非資本收益；

• 除非符合特定豁免情況（如死亡、離婚、搬遷），否則不得申請 PRE。
  
  

CRA 執法力度

• CRA 可審查2023年前的交易，若懷疑涉及炒賣行為；

• 如本案所示，重大疏忽罰款可相當可觀。

總結：在加拿大出售房地產時，切勿以為獲豁免就可免申報。如有疑問，應諮詢專業稅務顧問——因為 CRA 絕不會掉以輕心。

🔗資料來源: https://financialpost.com/personal-finance/taxes/cra-penalizes-taxpayer-failure-report-sale-principal-residence